Mietspiegel

Funktion des Mietspiegels <br />
Der Mietspiegel dient nicht der Preisfestsetzung. Er soll vielmehr dazu beitragen, das Mietpreisgefüge im nicht preisgebundenen Wohnungsbestand möglichst transparent zu machen. Mit ihm soll den Vermietern und Mietern die eigenverantwortliche Mietpreisbildung ohne zusätzlichen Kostenaufwand erleichtert, Gerichtsverfahren zwischen den Mietvertragsparteien möglichst vermieden und zur Versachlichung von Mietpreisauseinandersetzungen beigetragen werden. <br />
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Der Mietspiegel ist eine der gesetzliche Begründungsalternativen, die den Vertragspartnern die Möglichkeit bietet, in eigener Verantwortung die Miete entsprechend der Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage der Wohnung zu vereinbaren. Die Vertragsfreiheit endet jedoch dort, wo eine überhöhte Miete verlangt wird (§ 5 Wirtschaftsstrafgesetz). <br />
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Mietbegriff <br />
Der Mietspiegel enthält Netto-Kaltmieten ohne Betriebskosten, d.h., lediglich das Entgelt für die Überlassung der leeren Mieträume. Betriebskosten müssen im Mietvertrag gesondert und einzeln aufgeführt sein. Auch eine evtl. Möblierung ist gesondert zu berücksichtigen, ebenso die Vermietung einer Garage oder eines Stellplatzes, eine Gartenbenutzung usw. Weiter wird davon ausgegangen, daß Schönheitsreparaturen (z.B. neue Tapeten, Streichen der Wände) lt. Mietvertrag vom Mieter getragen werden. <br />
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Anwendung des Mietspiegels <br />
Der Mietspiegel umfaßt Wohnungen mit 3 verschiedenen Ausstattungmerkmalen in bis zu 7 Baualtersgruppen, unterteilt in 3 Größengruppen. Bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist die jeweilige Wohnung nach diesen Gesichtspunkten in das entsprechende Feld des Mietspiegels einzuordnen. <br />
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Ausstattung <br />
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Folgende 3 Ausstattungsmerkmale werden unterschieden: <br />
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einfach (Wohnungen ohne Bad/Dusche und ohne Sammelheizung;) <br />
mittel (Wohnungen mit Bad/Dusche oder mit Sammelheizung) <br />
gut (Wohnungen mit Bad/Dusche und Sammelheizung) <br />
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"Mit Bad" bedeutet das Vorhandensein eines Badezimmers mit einem Waschbecken und einer Badewanne oder Dusche; wobei die sanitären Einrichtungen vom Vermieter gestellt sein müssen. <br />
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Unter Sammelheizung ist jede Heizungsanlage zu verstehen, bei der alle Heizkörper von einer zentralen Brennstelle aus beheizt werden, also Etagenheizung, Haus- und Fernheizung einschließlich zentral gesteuerter Elektro-Nachtspeicherheizung. Andere bedienungsfreie, vom Vermieter gestellte, Einzelöfen sind nicht als Sammelheizung eingestuft. <br />
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Bauperiode <br />
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Die Gruppierung des Baualters im Mietspiegel entspricht den bisherigen Mietspiegeln. <br />
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Wohnungen einfacher Ausstattung sind bei den Bauten nach 1948 kaum noch vorhanden. Ebenso wurden Wohnungen mit mittlerer Ausstattung nach 1975 nicht mehr errichtet. Der Mietspiegel weist daher hierfür keine Werte aus. <br />
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Wohnungen, die durch Um- und Ausbau mit wesentlichem Bauaufwand (d. h. mindestens mit zwei Drittel des Aufwands für die Neuerstellung des Wohnraums) i. S. von § 17 des II. Wohnungsbaugesetzes in bestehenden Gebäuden neu geschaffen bzw. an neuzeitliche Wohngewohnheiten angepaßt wurden, sind der Baualtersklasse des Jahres der Bezugsfertigkeit bzw. der Wiederbezugsfertigkeit der Wohnung zuzuordnen. <br />
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Wurden Wohnräume durch Modernisierungsmaßnahmen in ihrer Gebrauchsfähigkeit nachhaltig verbessert, kann für die Wohnung die nächste Baualtersstufe angewandt werden. Zu den Modernisierungsmaßnahmen gehören insbesondere bauliche Maßnahmen zur Verbesserung des Wohnungsgrundrisses, der sanitären Einrichtungen (Bad, Dusche. WC), der Energieversorgung, der Wasserversorgung und der Entwässerung, der natürlichen Belichtung und Belüftung, des Schallschutzes und der Nutzungsmöglichkeiten für Behinderte und Senioren. Wurden im Rahmen der Modernisierung Maßnahmen zur Energieeinsparung durchgeführt, kann die Miete um bis zu 0,80 DM/m2 Wohnfläche höher angesetzt werden, sofern der Jahres-Heizwärmebedarf eines Gebäudes 70 % der nach Anlage 1 Tabelle 1 der ab 1995 geltenden Wärmeschutzverordnung zulässigen Werte nicht überschreitet. <br />
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Größe der Wohnung, Grundriß <br />
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Die Gliederung der Wohnungsgrößen entspricht den bisherigen Mietspiegeln. <br />
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Eine Wohnung ist gut aufgeteilt, wenn Nebenräume und Haupträume in einem sinnvollen Verhältnis stehen. Auch die Raumhöhe der Wohnung ist zu berücksichtigen. Als Normalwohnung wird in der Regel eine etwa 60 qm bis 90 qm große Wohnung bezeichnet. Je größer eine Wohnung ist, desto geringer ist der Quadratmeterpreis. Die relativ hohen Installationskosten eines Bades, einer Küche, einer Heizung ergeben bei einer Verteilung auf die gesamte Wohnfläche einer Wohnung bei großen Wohnungen einen niedrigeren Quadratmeterpreis als bei kleinen Wohnungen. Bei kleineren Wohnungen bis 25 qm kann ein Zuschlag bis zu 30 %, von mehr als 25 qm bis 35 qm Wohnungsgröße ein Zuschlag bis zu 20 % vorgenommen werden. <br />
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Mietpreisbandbreiten nach Wohnlage und Wohnkomfort <br />
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Die Bandbreiten drücken mögliche Qualitätsunterschiede in der entsprechenden Gruppe und nicht erfaßte Qualitätsmerkmale der Wohnung aus (z. B. Lage der Wohnung, Art des Gebäudes, Wohnkomfort). <br />
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Wohnlagen <br />
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Einfach sind solche mit überwiegend negativen Merkmalen, z.B. schlechte Erreichbarkeit der Einkaufsmöglichkeiten und der zentralen Einrichtungen, ungünstige Verkehrslage, Industrie- oder Gewerbenähe, starker Straßenverkehr, schlechte Lichtverhältnisse. <br />
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Gute zeichnen sich durch überwiegend positive Merkmale aus, z.B. sehr gute Erreichbarkeit von Einkaufsmöglichkeiten und zentralen Einrichtungen, günstige Verkehrslage, ruhige und durchgrünte Wohnlage, gute Erreichbarkeit von Naherholungszonen. <br />
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Wohnkomfort <br />
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Einfacher liegt vor bei ungenügender Besonnung, Belichtung oder Belüftung (Lage im Haus), schlechter Wohnungszuschnitt , Dachschräge, schlechte Wärme- und Schallisolierung, ungenügende Elektroinstallationen, Bad in Einfachausführung, ungenügende Abstellflächen, kein Aufzug in Gebäuden mit fünf und oder mehr Obergeschossen, kein Ofen vom Vermieter gestellt. <br />
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guter zeichnet sich aus durch Teppich- und/oder Parkettfußboden, Küche und Bad (Dusche) gefließt, die Versorgungsleitungen unter Putz, Isolierverglasung, guter Zuschnitt, großer Balkon oder Terrasse, Aufzug in Gebäuden mit weniger als 5 Obergeschossen, bedienungsfreie Einzelöfen vom Vermieter gestellt, Nebenräume (Abstell-/Kellerräume), Gemeinschaftsräume (Waschküchen, Trockenraum, Abstellräume für Kinderwagen und Fahrräder) <br />
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Soweit die Wohnlage und der Wohnkomfort nicht durch besondere Vorzüge oder Nachteile gekennzeichnet sind, ist die normale Wohnlage oder Wohnkomfort anzusehen. Abweichungen vom Normalfall zu "gut" oder "einfach" wird nur bei Vorliegen mehrerer dort genannter Merkmale begründet. <br />
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Bezüglich der eingemeindeten und ländlich strukturierten Ortsteile kann ein variabler Abschlag auf die in der Tabelle aufgeführten Vergleichsmieten bis zu 10 % vorgenommen werden; bei Bauten ab dem Jahr 1976 in der Regel bis zu 5 %. <br />
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Verfahren bei Mieterhöhungen <br />
Das Gesetz zur Regelung der Miethöhe - MHG - vom 18. Dezember 1974 (Bundesgesetzblatt I. S. 3603), zuletzt geändert durch das 4. Gesetz zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften (4. Mietrechtsänderungsgesetz) vom 21. Juli 1993 (BGBl. I S. 1257 ff.), regelt in § 2 das Verfahren bei Mieterhöhungen für Wohnungen, die bereits vermietet sind. Der Vermieter kann vom Mieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete verlangen, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind: <br />
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Die Erhöhung darf nicht durch Vereinbarung der Parteien ausgeschlossen sein. <br />
Die bisherige Miete muß seit einem Jahr unverändert fortbestehen. Erhöhungen aufgrund baulicher Änderungen oder Erhöhungen der Betriebs- und Kapitalkosten werden hierbei nicht berücksichtigt <br />
Die verlangte neue Miete darf die ortsüblichen Entgelte nicht übersteigen, die in der Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten 4 Jahren vereinbart oder - abgesehen von Betriebskostenumlagen - verändert worden sind (ortsübliche Vergleichsmiete). <br />
Die Miete darf sich innerhalb eines Zeitraumes von 3 Jahren (abgesehen von Erhöhungen wegen baulicher Änderungen oder Erhöhung der Betriebs- und Kapitalkosten) nur bis zu einer festgelegten Kappungsgrenze erhöhen: <br />
Bei Wohnungen, die vor dem 1. Januar 1981 fertiggestellt worden sind, darf die Miete um bis zu 20 % erhöht werden, wenn das Mieterhöhungsverlangen bis zum 31. Aug. 1998 zugeht und der Mietzins, der erhöht werden soll, ohne Betriebskostenanteil 8,00 DM je Quadratmeter übersteigt. Ist der Mietzins niedriger, darf Miete um bis zu 30 % aber auf nicht mehr als 9,60 DM (ohne Betriebskostenanteil) erhöht werden. <br />
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In den übrigen Fällen darf die Miete um nicht mehr als 30 % erhöht werden. Das Mieterhöhungsverlangen ist dem Mieter gegenüber schriftlich geltend zu machen und kann mit dem Verweis auf den Mietspiegel, durch Gutachten eines öffentlich bestellten oder vereidigten Sachverständigen oder durch Benennung von drei identifizierbaren Vergleichswohnungen begründet werden. <br />
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Der Mieter hat bis zum Ende des 2. Monats, der auf den Zugang des Mieterhöhungsverlangens folgt, eine Überlegungsfrist. Stimmt der Mieter nicht zu, kann der Vermieter innerhalb von 2 Monaten nach Ablauf der Überlegungsfrist beim Amtsgericht Klage auf Erteilung der Zustimmung erheben. <br />
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Stimmt der Mieter der Erhöhung zu oder ist er vom Gericht dazu rechtskräftig verurteilt worden, wird die erhöhte Miete vom Beginn des dritten Kalendermonats an geschuldet, der auf den Zugang des Mieterhöhungsverlangens folgt. <br />
Quelle:mieterverein-ulm<br />