Betriebskosten

Rund 30 Prozent der Gesamtmietbelastung entfallen in Westdeutschland auf die Nebenkosten! Und liegt der Wert einmal darunter, lässt dies meist nicht auf besonders niedrige Betriebskosten, sondern eher auf eine besonders hohe Kaltmiete schließen. Das Schlagwort von der „zweiten Miete" für die Summe der anfallenden Nebenkosten ist also durchaus zutreffend. Während jedoch vor einigen Jahren vor allem strengere Umweltauflagen dafür sorgten, dass die Kosten z.B. für Abfallentsorgung, Abwasserreinigung oder Heizung explodierten, sind es heute vor allem steigende Kosten im Bereich privater Dienstleistungen, die die Nebenkosten in die Höhe treiben. Ob Hausreinigung, Gartenpflege oder Wartungsverträge für Aufzug und Gemeinschaftsantenne – der private Dienstleistungsbereich wird in unserer Stadt extrem teuer bezahlt, weil das Lohnniveau hier höher ist als beispielsweise auf dem flachen Land. So entfällt derzeit nur etwa die Hälfte der durchschnittlichen Betriebskosten von rund drei Mark pro Quadratmeter und Monat (ohne Heizkosten und Warmwasseraufbereitung!) auf kommunale Gebühren, wobei München unter den bundesdeutschen Großstädten im unteren Drittel rangiert.<br />
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Doch wenn man schon nichts gegen die Kostensteigerungen machen kann, sollte der Vermieter zumindest nicht mehr berechnen, als er darf. Genau das ist aber leider häufig der Fall. Sei es, weil es so viele Betriebskostenarten gibt oder weil die rechnerische Verteilung der Gesamtkosten auf die einzelnen Mieter oft sehr kompliziert ist: Fast jede zweite Abrechnung, die dem Mieterverein zur Prüfung vorgelegt wird, erweist sich als fehlerhaft! Der Umstand, dass dies jedoch in den allermeisten Fällen auf Kosten der Mieter geschieht und nicht etwa umgekehrt, legt allerdings die Vermutung nahe, dass sich so mancher Vermieter ganz bewusst mit Hilfe der Betriebskosten bereichern will, in der Hoffnung, dass der Schwindel nicht auffällt. Es lohnt sich also auf jeden Fall, Bescheid zu wissen und die Abrechnungen jeweils genau unter die Lupe nehmen. Und in Zweifelsfällen sollte natürlich der Mieterverein zu Rate gezogen werden.<br />
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Neben-, Betriebs- und Heizkosten<br />
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Nebenkosten sind alle Beträge, die neben der Grundmiete gesondert anfallen, <br />
wobei dieser Begriff noch nichts darüber sagt, um welche Kosten es sich dabei handelt.<br />
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Betriebskosten ist der Fachausdruck für alle Kosten, die dem Vermieter beim laufenden Betrieb <br />
seines Hauses entstehen. Von den Betriebskosten ist jedoch nur ein bestimmter, gesetzlich <br />
festgelegter Teil auf die Mieter umlegbar. So dürfen z.B. laufende Verwaltungskosten nicht auf die Mieter abgewälzt werden.<br />
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Heiz- und Warmwasserkosten sind ebenfalls Betriebskosten, die jedoch teilweise<br />
verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Aufgrund eines eigenen<br />
Gesetzes – der Heizkostenverordnung – gelten hierfür gesonderte Vorschriften <br />
In welchen Fällen darf der Vermieter Nebenkosten abrechnen?<br />
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Was viele nicht wissen: Laut Gesetz sind die Nebenkosten eigentlich vom Vermieter zu tragen. Es sei denn, im Mietvertrag wird ausdrücklich festgelegt, dass neben der Miete noch Nebenkosten abgerechnet werden. Anders ausgedrückt: Steht im schriftlichen Mietvertrag nichts zum Thema Nebenkosten oder ist in einem Formularmietvertrag die für die Vereinbarung von Betriebskosten vorgesehene Stelle nicht ausgefüllt, muss der Mieter auch nicht extra für Nebenkosten zahlen! Die Miete wäre in diesem Fall als Brutto- oder Inklusivmiete zu verstehen, in der sämtliche Nebenkosten enthalten sind. Ausnahme: Die Kosten für den Wohnungsstrom kommen immer zur Miete hinzu, sofern für die Wohnung ein separater Stromzähler vorhanden ist. Gleiches gilt für die Heiz- und Warmwasserkosten, die teils nach dem persönlichen Verbrauch, teils nach der beheizten Fläche abgerechnet werden, auch wenn dies nicht ausdrücklich im Vertrag erwähnt ist. <br />
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Mietverträge, in denen Inklusivmieten vereinbart werden, sind heutzutage aber ohnehin selten. In den meisten Mietverträgen ist festgelegt, dass der Mieter zusätzlich zur Grund- oder Nettomiete bestimmte Nebenkosten bezahlen muss. Während es mieterfreundlich wäre, wenn in diesem Fall tatsächlich alle anfallenden Nebenkostenarten im Mietvertrag einzeln aufgeschlüsselt würden, genügt nach Auffassung des Oberlandesgerichts Hamm der schriftliche Hinweis, dass die Mietpartei zusätzlich zur Miete Nebenkosten „gemäß Anlage 3 zu § 27 Absatz 1 der Zweiten Berechungsverordnung" zu tragen hat. In dieser Anlage sind nämlich alle zulässigen bzw. umlagefähigen Betriebskostenarten – immerhin 17 an der Zahl! - aufgeschlüsselt. Manchen Mietverträgen ist der Gesetzestext in Kopie beigelegt. Zwingend ist dies allerdings nicht vorgeschrieben, weil das besagte Gericht bedauerlicherweise davon ausgeht, dass der Mieter sich bei Bedarf selbst kundig machen kann. <br />
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Nicht zulässig, weil zu ungenau, sind jedoch Formulierungen wie „Der Mieter trägt die Nebenkosten", „Die üblichen Nebenkosten sind gesondert zu zahlen" oder „Die üblichen Gebühren und Nebenkosten kommen zur Miete hinzu". Die Vereinbarung wäre in diesen Fällen unwirksam! Auch wenn der Vermieter einzelne Nebenkostenarten auflistet, andere aber nicht, kann er sie später nicht in Rechnung stellen. Wird zum Beispiel vereinbart, dass die „Kosten für Wasser" umgelegt werden, zählen hierzu nur die Kosten für Frischwasser, nicht aber diejenigen für die Warmwasseraufbereitung oder Entwässerung. Und wird im Vertrag nur auf „städtische Gebühren" hingewiesen, kann er dem Mieter nicht anschließend Kosten für den Hausmeister, die Grundsteuer oder Gebäudeversicherungen präsentieren. In diesem Sinne bleiben auch unbestimmte Auflistungen wie „usw." oder „etc." folgenlos und geben nicht etwa dem Vermieter das Recht, beliebige Nebenkosten in die Abrechnung zu packen. <br />
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Hat der Vermieter nicht alle umlagefähigen Kosten im Mietvertrag aufgeschlüsselt, kann er dies nicht nachträglich einseitig ändern oder deshalb gar eine Nachzahlung verlangen. Selbst wenn der Mieter aus Unkenntnis nicht vereinbarte oder unzulässige Kosten mehrere Jahre lang bezahlt hat, kann der Vermieter daraus in der Regel kein „stillschweigendes Einverständnis" ableiten, wenn der Mieter seinen Irrtum entdeckt. <br />
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Begriffsvielfalt: Grund-, Netto-, Kalt-, Teilinklusiv-, Inklusiv- Bruttomiete<br />
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Grund- oder Nettomiete Miete ohne Nebenkosten <br />
Kaltmiete Miete inkl. aller Nebenkosten, aber ohne Heiz- und Warmwasserkosten <br />
Teilinklusivmiete Miete, die einen Teil der Nebenkosten enthält, während andere zusätzlich abgerechnet werden <br />
Inklusivmiete Miete, die bereits alle Nebenkosten enthält <br />
Bruttomiete Miete inkl. aller Nebenkosten, unabhängig davon ob letztere gesondert abgerechnet werden oder nicht <br />
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Pauschale oder Abschlag: In welcher Form werden die Nebenkosten bezahlt?<br />
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Nicht nur die Miete, auch die Nebenkosten werden in der Regel monatlich bezahlt. Dabei kann es sich entweder um eine Pauschale handeln oder um einen monatlichen Abschlag, sprich um eine Vorauszahlung. Die Pauschale ist ein fixer Betrag, mit dem rückwirkend alle Nebenkosten abgegolten sind, gleich ob sie in Wirklichkeit darüber oder darunter lagen. Das Risiko trägt jeweils der Mieter bzw. Vermieter. Steigen die Betriebskosten, kann der Vermieter unter Umständen die Miete erhöhen, jedoch niemals rückwirkend. Der Abschlags- oder Vorauszahlung folgt dagegen im Unterschied zur Pauschale jährlich eine Nebenkostenabrechnung, in der die tatsächlich angefallenen Kosten im Abrechnungszeitraum aufgeschlüsselt und abgerechnet werden. Je nachdem, ob sie unter oder über dem bereits bezahlten Betrag liegen, muss der Vermieter den Überschuss zurückzahlen oder aber für den Mieter wird eine Nachzahlung fällig. Manchmal werden aber auch beide Zahlungsweisen kombiniert und z.B. eine Pauschale für Gemeinschaftsantenne, Grundsteuer und Versicherungen festgelegt sowie eine Abschlagszahlung für verbrauchsabhängige Betriebskosten wie Heizung oder Wasser. <br />
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Welche Neben- bzw. Betriebskosten dürfen umgelegt werden?<br />
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Sofern im Mietvertrag ausdrücklich festgelegt, kann der Vermieter entsprechend der erwähnten Anlage zur Zweiten Berechnungsverordnung 17 verschiedene Nebenkosten auf die Mieter umlegen. Dabei handelt es sich stets um laufende bzw. wiederkehrende Kosten. Einmalige Kosten sind folglich niemals Betriebskosten! Drei der 17 Kostenarten beziehen sich auf Heizung und Warmwasser. Zu den übrigen 14 „kalten" Betriebskosten gehören: <br />
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1. Laufende öffentliche Lasten des Grundstücks, insbesondere die Grundsteuer. Nicht umlagefähig ist dagegen die Hypotheken-Gewinnabgabe; ebenso wenig können Beiträge des Vermieters zu Haus- und Grundbesitzervereinen oder etwa Kreditzinsen, Bankgebühren und Instandhaltungsrücklagen als Nebenkosten abgerechnet werden.<br />
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2. Die Kosten der Wasserversorgung. Hierzu zählen die Kosten für den Wasserverbrauch sowie ggf. die Zählermiete und die Kosten für den Betriebsstrom und die Wartung von Wasseraufbereitungs- und Hebeanlagen (Druckerhöhungsanlagen). Anschaffungs- und Reparaturkosten, z.B. der Wasserleitungen , sind jedoch grundsätzlich keine Nebenkosten.<br />
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3. Die Kosten der Entwässerung, also die städtischen Kanalgebühren.<br />
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4. Die Straßenreinigungs- und Müllabfuhrgebühren der Stadt (nicht aber die Kosten für Bauschuttcontainer!).<br />
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5. Die Stromkosten für die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile wie Flure, Speicher, Keller, Hinterhof etc. Die Beleuchtung von (Tief-)Garagen und ggf. des Garagenhofes darf jedoch nur auf die Garagenmieter umgelegt werden.<br />
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6. Die Kosten der Hausreinigung und der Ungezieferbekämpfung. Dazu gehört die laufende Säuberung der von den Mietern gemeinsam genutzten Gebäudeteile. Wird hierfür beispielsweise eine Putzfrau beschäftigt, zählen die gesamten Lohnkosten inklusive Weihnachtsgeld und Beitrag zur Berufsgenossenschaft zu den Reinigungskosten. Für eine ungelernte Putzkraft gilt ein Stundenlohn zwischen 15 und 20 Mark als angemessen. Bei deutlich höheren Kosten sollte man sich deshalb den Arbeitsvertrag und die Lohnabrechnung vorlegen lassen. Übernimmt der Hausmeister die Hausreinigung, können die Reinigungskosten nicht zusätzlich berechnet werden. Wird das Haus vom Vermieter persönlich geputzt, kann er seinen Aufwand nur dann in Rechnung stellen, wenn dies preisgünstiger ist, als die Beauftragung einer Putzkraft oder Reinigungsfirma. Was die Kosten für die Bekämpfung von Ungeziefer betrifft, so können wiederum nur laufende Maßnahmen, beispielsweise die Kosten für Insektenspray, angesetzt werden. Einmalige Kosten für die Reinigung einer mit Schaben verseuchten Wohnung oder gar des ganzen Hauses, gelten nicht als Nebenkosten und sind deshalb nicht umlagefähig.<br />
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7. Die Kosten für den Fahrstuhl. Hierzu zählen die Kosten für den Betriebsstrom sowie für die Beaufsichtigung, Bedienung, Pflege und die regelmäßige Überprüfung der Anlage durch den TÜV. Hat der Vermieter einen Vollwartungsvertrag mit einer Firma abgeschlossen, muss sichergestellt sein, dass ein Anteil der Kosten für die mit dem Vollwartungsvertrag ausgeführten Reparaturen abgezogen wird.<br />
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8. Gartenpflegekosten, selbst dann wenn der Garten von den Bewohnern nicht betreten werden darf (z.B. ein kleiner Vorgarten, der nur der Verschönerung dient). Zu den umlagefähigen Kosten zählen hierbei alle Sach- und Personalkosten, die durch die Pflege der hauseigenen Grünanlage, der Zugänge und Zufahrten sowie ggf. des Spielplatzes entstehen. Im Einzelnen gehören dazu beispielsweise der Ersatz kaputter Pflanzen und Gehölze, die Erneuerung des Rasens, die Kosten des Gießwassers oder der Austausch des Sandes im Sandkasten. Das Fällen von Bäumen, die komplette Neuanlage eines Gartens oder die Anschaffung von Gartengeräten sind dagegen nicht umlagefähig. Und wiederum gilt: Kümmert sich der Hausmeister um den Garten, dürfen hierfür keine weiteren Personalkosten angesetzt werden.<br />
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9. Die Kosten für die Schornsteinreinigung. Aber Vorsicht: Sind die Kosten für den Schornsteinfeger bereits in der Heizkostenabrechnung enthalten, dürfen sie in der Nebenkostenabrechnung natürlich nicht mehr auftauchen.<br />
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10. Sach- und Haftpfichtversicherungskosten. Umlagefähig sind die Kosten für die Versicherung des Gebäudes gegen Feuer, Sturm- und Wasserschäden, die Glasversicherung sowie die Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug. Die Kosten einer Rechtsschutz-, einer Mietausfall- oder Reparaturkostenversicherung des Vermieters dürfen jedoch nicht als Nebenkosten abgerechnet werden. <br />
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11. Die Kosten für den Hauswart, wobei hier besonders darauf geachtet werden muss, dass bestimmte Kosten nicht unzulässig abgerechnet werden. So gehört es zu den typischen Aufgaben eines Hausmeisters, die Zentralheizung zu bedienen, Schnee zu räumen, Mülltonnen zu reinigen und Treppenhauseingänge und Bürgersteige sauber zu halten. Kümmert er sich darüber hinaus auch um den Garten und putzt das Treppenhaus, dürfen diese Kosten also nicht ein zweites Mal unter dem Posten Gartenpflege oder Hausreinigung in Rechnung gestellt werden. In der Praxis ist der Hausmeister jedoch häufig „Mädchen für alles", das heißt, er übernimmt auch kleinere Reparaturen und Verwaltungsaufgaben, z.B. den Kontakt mit Wartungsfirmen, den Stadtwerken oder dem Abfallamt. Möglicherweise erledigt er auch Renovierungsarbeiten im Haus oder in den Wohnungen, z.B. im Zuge eines Mieterwechsels. Die Kosten von Reparatur- und Renovierungsarbeiten sowie von Verwaltungsaufgaben sind jedoch aus gesetzlicher Sicht keine umlegungsfähigen Betriebskosten! Das heißt, die Arbeitszeit bzw. die Kosten, die durch solche Tätigkeiten entstehen, müssen vom Lohn des Hausmeisters abgezogen werden. Sie gehen ausschließlich zu Lasten des Vermieters und dürfen nicht auf die Mieter umgelegt werden! Wer also feststellt, dass der Hausmeister immer wieder derartige Arbeiten verrichtet, sollte sich den Hausmeistervertrag, die Dienstanweisung und die Lohnabrechnung vorlegen und ggf. vom Mieterverein überprüfen lassen!<br />
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12. Die Kosten für den Betrieb einer Gemeinschaftsantenne (Miete, Strom, Wartung, nicht Reparaturen) oder der mit einem Breitbandkabelnetz verbundenen privaten Verteileranlage inkl. Strom, Wartung und monatlicher Grundgebühr (nicht aber die einmalige Anschlussgebühr!)<br />
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13. Die Kosten für den Strom, das Wasser, die Reinigung und Wartung hauseigener Waschmaschinen. Die Einnahmen des Vermieters aus dem Verkauf der „Waschmünzen" müssen jedoch abgezogen werden.<br />
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14. Sonstige Betriebskosten, z.B. für eine hauseigene Sauna, ein Schwimmbad oder andere Gemeinschaftseinrichtungen, wobei bereits im Mietvertrag klipp und klar stehen muss, um welche Kosten es sich hierbei handelt. Die Position „Sonstiges" ist nämlich kein Auffangbecken für alle nur denkbaren Ausgaben des Vermieters.<br />
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Die durchschnittlichen Betriebskosten in München pro Quadratmeter/Wohnung (ohne Heizung und Warmwasser)<br />
Quelle: Mietspiegel für München©2003:<br />
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Betriebskostenart € pro<br />
qm u. Monat<br />
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Wasser/Abwasser 0,29 <br />
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Straßenreinigung 0,05 <br />
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Müllabfuhr 0,23 <br />
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Grundsteuer 0,18 <br />
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Sach- und Haftpflichtversicherung 0,11 <br />
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Kaminkehrer (soweit nicht bei Heizkosten) 0,05 <br />
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Hausbeleuchtung 0,05 <br />
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Aufzug 0,11 <br />
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Waschmaschine 0,05 <br />
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Hausmeister 0,30 <br />
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Gartenpflege (soweit nicht bei Hausmeister) 0,05 <br />
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Hausreinigung (soweit nicht bei Hausmeister) 0,14 <br />
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Schneebeseitigung (soweit nicht bei Hausmeister) 0,03 <br />
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Reinigung/Wartung von Etagenheizungen, WW-Geräten<br />
(soweit keine anderen Kosten für Brennstoff abgerechnet werden) 0,08 <br />
pro Wohnung<br />
u. Monat <br />
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Gemeinschaftsantenne 4,08 <br />
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Satellitenschüssel 5,31 <br />
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Kabelfernsehen 8,00 <br />
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Der Vermieter muss wirtschaftlich handeln!<br />
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Jeder Vermieter ist zur „ordnungsgemäßen Wirtschaftsführung" verpflichtet. Dies gilt natürlich auch für die Nebenkosten. Er kann den Mietern also nicht beliebig hohe Rechnungen servieren, sondern muss versuchen, möglichst preisgünstig einzukaufen. So wurde einem Vermieter untersagt, immer nur 500 Liter Heizöl zu bestellen, was die Heizkosten der Mieter unnötig in die Höhe trieb, weil der Preis bei größeren Liefermengen erheblich günstiger ist. Ein anderer Vermieter musste einen Teil der Müllgebühren selber zahlen, weil er es versäumt hatte, nicht benötigte Mülltonnen abzubestellen. Auch wenn Hausmeister, Gärtner und Reinigungskräfte Managergehälter beziehen oder die Positionen Fahrstuhlwartung und Versicherungen plötzlich um 50 Prozent gestiegen sind, ist Vorsicht angebracht. Erscheinen die berechneten Nebenkosten ungewöhnlich hoch und nicht plausibel (vgl. hierzu auch die Tabelle) sollte der Mieterverein aufgesucht werden, damit die Abrechnung detailliert überprüft werden kann. <br />
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Für welchen Zeitraum muss abgerechnet werden?<br />
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Der Abrechnungszeitraum muss immer genau ein Jahr umfassen, also z.B. vom 1. November 1998 bis zum 31. Oktober 1999. Der Zeitraum muss jedenfalls aus der Abrechnung klar hervorgehen und es darf natürlich auch keine zeitliche Überschneidung zur vorhergehenden Abrechnungsperiode geben. Grundsätzlich dürfen in der Abrechnung nur die Kosten enthalten sein, die auch tatsächlich in diesem Zeitraum entstanden sind. Da sich jedoch die der Abrechnung zugrunde liegenden Rechnungen z.B. für die Müllentsorgung oder die Fahrstuhlwartung häufig nicht mit dem Abrechnungszeitraum decken (z.B. Fahrstuhlwartung vom 1. Januar 1998 bis zum 31. Dezember 1998, Müllentsorgung vom 1. April 1998 bis zum 31. März 1999), müssen sie jeweils anteilig verrechnet werden! Zieht ein Mieter während des Abrechnungszeitraumes aus oder ein, muss er natürlich nur für die Zeit Nebenkosten bezahlen, in der er noch bzw. schon in der Wohnung gewohnt hat, wobei u.U. auch geänderte Tarife und Preise (z.B. für die Entwässerung oder das Heizöl) berücksichtigt werden müssen. Ferner ist es üblich bei Heizung und Warmwasser bei der anteiligen Verrechnung nicht nur die Wohndauer, sondern auch die Jahreszeit in Betracht zu ziehen, da diese Kosten im Winter höher sind als in den Sommermonaten. <br />
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Wie werden die Gesamtkosten verteilt?<br />
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Stehen die Gesamtkosten der Abrechnungsperiode fest, müssen diese auf die einzelnen Wohnungen bzw. Haushalte verteilt werden. Hierbei gibt es verschiedene Möglichkeiten, z.B. die Aufteilung <br />
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nach Quadratmetern Wohnfläche, <br />
nach der Anzahl der Personen in den jeweiligen Haushalten, <br />
nach der Anzahl der Wohnungen bzw. Wohneinheiten im Haus oder <br />
nach dem tatsächlichen Verbrauch der einzelnen Haushalte, <br />
sofern entsprechende Zähler bzw. Messgeräte vorhanden sind. <br />
Auch eine Kombination verschiedener Verteilerschlüssel ist möglich, z.B. die Umlage der Kosten für Hausmeister und Hausreinigung nach Quadratmetern Wohnfläche, die Umlage von Müllgebühren und Grundsteuer nach Personenzahl und die Verteilung der Kabelgebühren nach der Anzahl der Wohnungen. Lediglich für die Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten ist ein bestimmter Umlageschlüssel gesetzlich vorgeschrieben (vgl. Bericht im MMM 3/99). Ansonsten kann der Vermieter den Maßstab nach „billigem Ermessen" festlegen, was bedeutet, dass die Verteilung einigermaßen gerecht erfolgen muss. Nicht gerecht - im Juristendeutsch „unbillig" – kann es beispielsweise sein, wenn eine alleinstehende Mieterin genauso viel Wasserkosten zahlen muss wie eine siebenköpfige Familie, weil die Kosten des Wasserverbrauchs nach Wohneinheiten oder Quadratmetern Wohnfläche umgelegt wird. Unbillig ist es aber auch, wenn eine dreiköpfige Familie in einer 80-Quadratmeter-Wohnung dreimal soviel Grundsteuer übernehmen muss wie der benachbarte Single, der eine 150-Quadratmeter-Wohnung bewohnt, weil in diesem Fall nach der Personenzahl abgerechnet wird. Wird ein Verteilerschlüssel z.B. durch Mieterwechsel nachträglich unbillig, kann der betroffene Mieter eine Änderung verlangen. Erfahrungsgemäß ist jedoch keine der Abrechnungsarten vollkommen gerecht. Sogar die verbrauchsabhängige Abrechnung kann einen Mieter benachteiligen, wenn er z.B. in einer Dachgeschosswohnung wohnt und deshalb mehr Heizenergie verbraucht als seine Nachbarn. Wurde einmal ein bestimmtes Verteilungsprinzip vereinbart, kann der Vermieter dies nicht mehr ohne weiteres ändern – es sei denn, die Mieter stimmen zu. <br />
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Wie sieht eine ordnungsgemäße Abrechnung aus?<br />
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Die Nebenkostenabrechnung muss übersichtlich gegliedert und auch für Laien nachvollziehbar sein. Auch bei großen Wohnanlagen kann sich der Vermieter nicht darauf herausreden, dass die detaillierte Aufschlüsselung und Berechnung der jeweiligen Einzelkosten zu kompliziert seien. Vielmehr muss er verständlich darlegen:<br />
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um welchen Abrechnungszeitraum es sich handelt, <br />
welche Kostenarten berechnet werden, <br />
welche Gesamtbeträge hierfür angefallen sind, <br />
auf welche Weise die jeweiligen Kosten auf die einzelnen Mietparteien verteilt werden <br />
(Angabe und ggf. Erläuterung des Verteilerschlüssels) <br />
und welche Kosten in der Folge für den einzelnen Mieter entstehen. <br />
Erst zum Schluss darf er von der Gesamtsumme die bereits geleisteten Vorauszahlungen abziehen. Der Differenzbetrag wird je nach Ergebnis entweder in Rechnung gestellt oder zurückerstattet. Zwar ist der Vermieter aus Kostengründen nicht verpflichtet, sämtliche der Abrechnung zugrunde liegenden Rechnungen quasi automatisch beizulegen, auf Anforderung muss er jedoch dem Mieter Einsicht in die Rechnungen gewähren bzw. ihm Kopien zukommen lassen (angemessene Kosten hierfür trägt allerdings der Mieter). Der Vermieter kann also keine Datenschutzgründe geltend machen, um den Mietern z.B. den Einblick in den Vertrag und die Dienstanweisungen des Hausmeisters zu verwehren.<br />
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Wann muss die Nebenkostenabrechnung vorliegen?<br />
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Bei Sozialwohnungen muss die Nebenkostenabrechnung kraft Gesetz innerhalb eines Jahres nach Ende der Abrechnungsperiode vorgelegt werden. Danach kann der Vermieter keinen Pfennig mehr verlangen, auch wenn für den Mieter eigentlich noch eine Nachzahlung fällig gewesen wäre. Zwar gibt es dieses gesetzliche Limit bei freifinanzierten Wohnungen nicht, doch gehen die Gerichte davon aus, dass es auch dort möglich sein muss, die Nebenkostenabrechnung innerhalb von zwölf Monaten zu erstellen. Die Mieter müssen es also nicht dulden, wenn Nebenkostenabrechnungen möglicherweise jahrelang verschleppt werden und ihnen am Ende womöglich noch eine hohe Nachforderung präsentiert wird. Zwar könnte der Mieter theoretisch seine Abschlagszahlung stoppen, um den säumigen Vermieter unter Druck zu setzen, doch sollte dies in jedem Fall zuvor mit dem Mieterverein abgesprochen werden. <br />
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Wurde die Nebenkostenabrechnung pünktlich vorgelegt und gibt es inhaltlich keine Beanstandungen, muss der Mieter die ggf. fällige Nachzahlung innerhalb angemessener Frist leisten. Gleiches gilt für den Vermieter, falls aufgrund zu hoher Vorauszahlungen eine Rückerstattung ansteht. Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen verjähren ebenso wie Rückforderungen grundsätzlich in vier Jahren, nachdem die Abrechnung vorgelegt wurde. <br />
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Kann der Vermieter Inklusivmiete, Pauschale oder Vorauszahlung erhöhen?<br />
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Steigende oder neue Betriebskosten kann der Vermieter nicht automatisch auf die Mieter umlegen. Hierbei kommt es vor allem darauf an, in welcher Form die Betriebskosten bezahlt werden und was im Mietvertrag steht.<br />
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Inklusivmiete: Steigende oder neue Betriebskosten können bei Inklusivmietverträgen nur dann auf die Mieter abgewälzt werden, wenn dies im Vertrag ausdrücklich so vereinbart wurde. Ist dies nicht der Fall, hat der Vermieter lediglich die Möglichkeit, die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete anzupassen, wobei er jedoch an die gesetzlichen Grenzen bei Mieterhöhungen (z.B. 1-jährige Wartefrist nach der letzten Mieterhöhung und Kappungsgrenze) gebunden ist. <br />
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Nebenkostenpauschale: Auch die Nebenkostenpauschale kann bei nachweislich gestiegenen Betriebskosten erhöht werden, wenn dies im Mietvertrag so vorgesehen ist. Ohne eine solche Klausel geht dies jedoch nur dann, wenn die Beibehaltung der Pauschale für den Vermieter wegen drastischer Kostensteigerungen unzumutbar ist.<br />
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Abschlagszahlung: Zahlt der Mieter monatliche Abschläge, können diese bei steigenden Betriebskosten in der Regel erhöht werden. Maßgeblich hierfür ist jedoch allein die vorangegangene Abrechnungsperiode und nicht etwa die Ankündigung der Stadt, dass bestimmte Gebühren in Zukunft erhöht werden. Überdies müssen die Kostensteigerungen genau belegt werden. Pauschale Hinweise, z.B. auf steigende Heizölpreise, reichen nicht. <br />
Quelle:Mieterverein München e.V.<br />
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