Berechnungsregeln Mieterhöhung

Hallo, wie berechnet sich eine Mieterhöhung üblicherweise. Beispiel:

momentane Miete: 3,50 EUR/Monat
Mietspiegel: 3,00 - 4,00 EUR/Monat
Wohnwert erhöhende Merkmale: 0,20 EUR/Monat

Kann der Vermieter jetzt einfach sagen:

max. Mietspiegel 4,00 + 0,20 = 4,20 neu oder beginnt die Berechnung bei meiner aktuellen Miete 3,50 + 0,20 = 3,70. Die Grenzen bzgl. 20% etc sind mir bekannt, nur weiß ich eben nicht ob der Ansatz Oberwert Mietspiegel plus erhöhende Merkmal üblich bzw. zulässig ist.

Vielen Dank im Voraus
Daniel