fristlose Kündigung und Kaution

Seit November 2005 haben wir unsere Miete um 15% gemindert. Der Grund ist die [b:2f2bd]tägliche [/b:2f2bd] nächtliche Lärmbelästigung durch die Mieter der über uns liegenden Wohnung (trampeln, möbelrücken, laute Musik, runterpoltern von Sachen und das alles erst ab ca. 21.00 Uhr, dafür aber so bis gegen 2:00/3:00 Uhr...). Unser Vermieter verspricht seitdem jeden Monat wieder sich darum zu kümmern, bis jetzt hat sich aber nicht geändert. Wir werden nun im Sommer ausziehen und würden das Mietverhältnis gern außerordentlich/fristlos kündigen. Müssen wir dem Vermietern noch mal eine Frist zur Behebung einräumen oder geht das auch so?
Ich befürchte, dass wir sowies arge Schwierigkeiten mit der Kautionsrückzahlung bekommen werden, da er die Minderung bislang geschluckt hat und das Geld dann höchstwahrscheinlich über die Kaution zurückbehalten wird. Kann er das? Bitte um Hilfe!