Mieterhöhungsverlangen: Vergleichswohnungen müssen genau bez

Mieterhöhungsverlangen: Vergleichswohnungen müssen genau bezeichnet sein

Vermieter können ein Mieterhöhungsverlangen damit begründen, dass in vergleichbaren Wohnungen in derselben Wohngegend höhere Mieten gezahlt werden. Dabei ist die Angabe von drei verschiedenen Wohnungen ausreichend. Diese müssen aber so genau bezeichnet werden, dass der Mieter sie ohne weiteres auffinden kann.

Diese Entscheidung ergab sich aus folgendem Sachverhalt: Ein Vermieter begründete sein Erhöhungsverlangen mit der - höheren - Miete für drei Wohnungen, die im Erdgeschoss, im ersten und im zweiten Obergeschoss eines Hauses in derselben Straße lagen. Die genaue Lage der Wohnungen in diesem Gebäude, in dem sich auf jedem der genannten Stockwerke zwei Wohnungen befanden, wurde nicht angegeben.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hielt das Mieterhöhungsverlangen wegen unzureichender Bezeichnung der Vergleichswohnungen für unwirksam. Die im Gesetz vorgesehene Begründungspflicht für die verlangte Mieterhöhung soll dem Mieter konkrete Hinweise auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens geben. Nur so kann der Mieter es überprüfen. Er soll sich während der Überlegungsfrist darüber schlüssig werden können, ob er der verlangten Erhöhung zustimmt oder nicht. Erfolgt die Begründung anhand von Vergleichswohnungen, soll der Mieter durch die Benennung von einzelnen Wohnungen die Möglichkeit haben, sich über diese zu informieren und die behauptete Vergleichbarkeit nachzuprüfen. Die Vergleichswohnungen müssen deshalb so genau bezeichnet sein, damit der Mieter sie ohne nennenswerte Schwierigkeiten auffinden kann (BGH, VIII ZR 141/02).

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Mietvertrag: Keine Pflicht des Vermieters zur vorzeitigen Vertragsauflösung trotz Nachmieter

Der Vermieter ist grundsätzlich nicht verpflichtet, den Mieter vorzeitig aus dem Vertrag zu entlassen, wenn dieser einen Nachfolger beibringt.

So entschied das Oberlandesgericht (OLG) Naumburg im Fall eines Mieters, der sein Geschäftslokal wegen Aufgabe der Geschäftstätigkeit nicht mehr benötigte und vorzeitig den Mietvertrag beenden wollte. Das OLG wies darauf hin, dass derartige "wirtschaftliche Gründe" den Vermieter nicht zu einer vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses verpflichten. Dies gilt umso mehr, wenn dem Mieter im Mietvertrag eine Untervermietung eingeräumt wurde. Unerheblich war daher, dass der Mieter einen möglichen Nachmieter vorweisen konnte.

Das OLG machte deutlich, dass der Vermieter nur im Ausnahmefall zur Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet wird. Voraussetzung hierfür ist, dass dies im dringenden Interesse des Mieters liegt, weil ihm ein Festhalten am Vertrag aus Umständen unzumutbar ist, die er nicht bewusst herbeigeführt hat und der gestellte Nachfolger dem Vermieter zumutbar ist (OLG Naumburg, 9 U 8/02).

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Mietmängel: Vermieter kann Gewährleistung für bekannte Mängel nicht ausschließen

Ein Gewährleistungsausschluss im Mietvertrag ist unwirksam, wenn sich herausstellt, dass der Vermieter die geltend gemachten Mängel des Mietobjekts schon bei Abschluss des Mietvertrags kannte.

Mit dieser Begründung gab das Oberlandesgericht (OLG) Celle dem Mieter eines Ladenlokals Recht, der trotz eines vereinbarten Gewährleistungsausschlusses die Miete wegen Geruchserscheinungen, ständigen Verstopfungen der Toilette und Unterdimensionierung der Heizungsanlage gekürzt hatte. Nachdem sich herausgestellt hatte, dass die betreffenden Mängel schon zur Beendigung des Mietverhältnisses mit dem früheren Mieter geführt hatten und dem Vermieter daher bei Abschluss des Mietvertrags bekannt waren, wies das Gericht die Klage des Vermieters auf Zahlung der restlichen Miete ab.

Es war der Ansicht, dass ein Vermieter "arglistig" handele, wenn er die ihm bekannten gravierenden Mängel bei Abschluss eines langjährigen Mietvertrags nicht offenbart. Er hätte daher keinen Haftungsausschluss vereinbaren dürfen und wäre verpflichtet gewesen, den Mieter auf bestehende Mängel des Mietobjekts hinzuweisen. Eine Freizeichnung des Vermieters von der Haftung für schon bei Vertragsschluss bestehende Mängel der Mietsache ist jedenfalls in dem Fall nicht mit "Treu und Glauben" zu vereinbaren, in dem der Vermieter genau weiß, dass es Mängel gibt, die den vereinbarten Vertragszweck massiv beeinträchtigen (OLG Celle, 2 U 11/02).

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Nebenkosten: Nachzahlung ist erst bei Vorliegen einer ordnungsgemäßen Abrechnung fällig

Ein Anspruch des Vermieters gegen den Mieter auf Nachzahlung entstandener und von Vorauszahlungen nicht gedeckter Betriebskosten ist erst fällig, wenn der Vermieter eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung erstellt hat.

Dies stellte der Bundesgerichtshof (BGH) noch einmal ausdrücklich klar. Er verdeutlichte, dass diese Abrechnung eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthalten muss. Soweit im Mietvertrag keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohnungen regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen:

* eine Zusammenstellung der Gesamtkosten,
* die Angabe und Erläuterung der zu Grunde gelegten Verteilerschlüssel,
* die Berechnung des Anteils des Mieters und
* der Abzug der Vorauszahlungen.

Abzuziehen sind dabei die tatsächlich geleisteten, nicht die im Mietvertrag vereinbarten Vorauszahlungen. Der Mieter muss nämlich überprüfen können, welche von ihm erbrachten Leistungen der Vermieter bei der Berechnung seiner Saldoforderung berücksichtigt hat (BGH, VIII ZR 108/02).

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WEG: Eigentümer kann trotz vorheriger Zustimmung WEG-Beschluss anfechten

Der Wohnungseigentümer kann grundsätzlich auch einen Beschluss anfechten, dem er in der Eigentümerversammlung selbst zugestimmt hat.

Mit dieser Entscheidung gab das Oberlandesgericht (OLG) Karlsruhe einem Wohnungseigentümer Recht, der in der Wohnungseigentümerversammlung dem Wirtschaftsplan der Wohnungseigentümergemeinschaft zwar zugestimmt, später den Beschluss aber angefochten hatte.

Das OLG hat das Rechtsschutzbedürfnis des Eigentümers zur Anfechtung des Beschlusses bejaht. Es war der Ansicht, dass dem Rechtsschutzbedürfnis nicht entgegensteht, dass der Eigentümer in der Versammlung dem angefochtenen Beschluss noch zugestimmt hat. Dazu erklärte das OLG, dass das Anfechtungsrecht nicht allein dem persönlichen Interesse des anfechtenden Wohnungseigentümers oder dem Minderheitenschutz diene, sondern auch dem Interesse der Gemeinschaft an einer ordnungsgemäßen Verwaltung. Stellt sich bei der gerichtlichen Nachprüfung nämlich heraus, dass der betreffende Beschluss fehlerhaft war, kommt dies auch allen anderen Eigentümern zugute (OLG Karlsruhe, 11 Wx 6/02).