Mietwucher

Mietwucher

Bei Wohnungsmieten liegt Mietwucher dann vor, wenn der Vermieter einen Mangel an Wohnungen ausnutzt und die ortsübliche Vergleichsmiete um 20 % überschreitet; bei Gewerbemieten liegt Wucher erst dann vor, wenn die marktübliche Gewerbemiete um 100 % überschritten wird. (KG Berlin, Az. 12 U 5939/99, aus: GE 2001, S. 766)

Liegt bei Gewerbemietverträgen der Mietzins um über 100 % über der ortsüblichen oder einer vergleichbaren Gewerbemieten, ist der vereinbarte Mietzins sittenwidrig. (BGH, Urteil vom 20.04.1990)

Um Sittenwidrigkeit bei gewerblichen Miet- und Pachtverträgen festzustellen, ist die Vertragsmiete (-pacht) mit angemessenen orts- bzw. marktüblichen Miet- oder Pachtzinsen zu vergleichen. Liegt das festgestellte Missverhältnis (die Überteuerung) bei rund 92 %, so liegen Sittenwidrigkeit und Wucher gemäß § 138 BGB vor. Allerdings reicht das rechnerische Missverhältnis allein nicht aus; es müssen weitere sittenwidrige Umstände hinzutreten, die auf eine "verwerfliche Gesinnung" des Vermieters bzw. Verpächters schließen lassen. Anders als bei Raten- und Kreditverträgen, wo das reine rechnerische Missverhältnis schon auf "verwerfliche Gesinnung" schließen lässt, muss hier der Vermieter bzw. Verpächter den Marktwert seines Objektes gekannt, mithin das Missverhältnis gewusst und dennoch ignoriert haben. Ohne "tatrichterliche Würdigung" dieses subjektiven Elements kann auf Sittenwidrigkeit nicht geschlossen werden. (BGH, Az. XII ZR 352/00, aus: GE 2004, S. 1453f.)

Hat der Vermieter unter Ausnutzung eines geringen örtlichen Angebots an vergleichbaren Wohnungen eine Miete vereinbart, die die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20 % übersteigt und erfüllt er damit die Voraussetzungen des § 5 WiStG, so bleibt die Teilnichtigkeit der Miethöhe auch dann bestehen, wenn nach Vertragsabschluss das geringe Angebot an vergleichbaren Wohnungen nicht mehr besteht, weil inzwischen ein großes Angebot entstanden ist. Entscheidend für die Beurteilung des Mietwucher ist der Zustand bei Vertragsabschluss. (OLG Hamburg, 4 Re-Miet U 131/98, aus: GE 1999, S. 441)

Liegt die vereinbarte Wohnungsmiete 20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete und beansprucht der Mieter eine Senkung der Miete wegen Mietwucher, muss der Mieter konkret nachweisen, dass keine billigere als die gemietete Wohnung zu erhalten war, dieser Wohnungsmangel bei Vertragsabschluss immer noch bestand, der Vermieter diesen Wohnungsmangel für die überhöhte Miete bewusst ausnutzte und der Mieter notgedrungen auf diese Wohnung zu dieser Miete angewiesen war. Stattdessen nur allgemein auf den Wohnungsmangel hinzuweisen, reicht nicht aus. (BGH, Az. VIII ZR 190/03, aus: Tsp 20.02.2004, S. 24)
Fall: Die 1993 vereinbarte Miete lag 20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Unter Hinweis auf die unbestrittene Wohnungsknappheit und § 5 WiStG, wonach Ausnutzen der Wohnungsknappheit zur Nichtigkeit der Vereinbarung führt, verlangte der Mieter eine rückwirkende Mietsenkung. Dem Gericht reichte der bloße Hinweis auf die Wohnungsknappheit bzw. Hinweis auf ein Zweckentfremdungsverbot nicht aus, weil der Mieter sich vermutlich bewusst für eine Wohngegend mit knappem Wohnungsangebot entschieden habe.

Ein Gericht ist verfassungsrechtlich grundsätzlich nicht verpflichtet, ein Sachverständigengutachten einzuholen und kann die ortsübliche Vergleichsmiete auch über den Mietspiegel feststellen. (VerfGH Berlin, Beschluss vom 20.12.1999, aus: WM 2000, S. 73)

Will der Mieter wegen Mietwucher zuviel gezahlte Miete zurückfordern, muss er beweisen, dass die Mietzinsvereinbarung auf einem Mangel am Wohnungsmarkt beruht. Konkret muss er sein Bemühen darlegen, dass er sich vergeblich um günstigere Wohnungen bemüht hat, muss er die Gründe darlegen, warum die Suche erfolglos geblieben ist, muss er darlegen, um wieviel günstiger die vergleichbaren Wohnungen gewesen sind. (BGH, Az. VIII ZR 190/03, aus: GE 2004, S. 540)

Ist eine Miete derart überhöht, dass der Tatbestand des Mietwuchers vorliegt, kann der Mieter Senkung der Miete auf die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete und Rückzahlung des oberhalb der Vergleichsmiete liegenden Betrages verlangen. (AG Köln, Az. 205 C 252/95, aus: Tsp 20.05.2000, S. 121; OLG Frankfurt/Main, Az. 20 RE-Miet 1/98, aus: WM 2000, S. 537)

Der Rückzahlungsanspruch wegen Mietpreisüberhöhung unterliegt in der Regel nicht der Verwirkung. Auch nicht, wenn der Mieter über einen längeren Zeitraum die überhöhte Miete zahlt. (LG Berlin, Az. 62 S 177/01, aus: MM 9/02, S. 42)