Nicht nutzbare Eigentumswohnung

Nicht nutzbare Eigentumswohnung

Zwei Jahre nach Erwerb einer in einem Gewerbegebiet gelegenen Eigentumswohnung untersagte die Bauordnungsbehörde die weitere Nutzung der Wohnung. Ausschlaggebend waren hierfür gesundheitliche Gefährdungen, die von einer im selben Gebäude befindlichen Druckerei ausgingen. Die Erwerber der Wohnung verlangten vom Verkäufer die Rückabwicklung des Kaufvertrages. Der Verkäufer berief sich demgegenüber auf den im Kaufvertrag vereinbarten Gewährleistungsausschluss.

Das Oberlandesgericht sprach dem Käufer in zweiter Instanz das Recht zur Wandelung zu. Dies wurde damit begründet, dass es sich bei der eingeschränkten Nutzbarkeit der Wohnung um einen Rechtsmangel handele, der vom Gewährleistungsausschluss nicht erfasst wird. Der Verkäufer wollte jedoch nicht klein beigeben und zog bis vor den Bundesgerichtshof. Die Bundesrichter vertraten anders als die Vorinstanz eine differenzierende Meinung. Entscheidend war danach, ob der Mangel aus der "Beschaffenheit der Sache" erwuchs und dann als Sachmangel zu beurteilen ist. Dies ist bei öffentlich-rechtlichen Baubeschränkungen, sofern sie ihre Grundlage in bauordnungsrechtlichen oder in bauplanungsrechtlichen Vorschriften haben, in der Regel der Fall. Demnach war die hier vorliegende bauliche Nutzungseinschränkung als Sachmangel zu werten, für den der vereinbarte Gewährleistungsausschluss gilt.

Die Karlsruher Richter verwiesen den Rechtsstreit an die Vorinstanz zurück, die nunmehr zu klären hat, ob der Gewährleistungsausschluss wirksam vereinbart wurde und der Verkäufer - wie vom Käufer behauptet - den Mangel arglistig verschwiegen hatte.

Urteil des BGH vom 13.10.2000
V ZR 430/99
ZMR 2001, 287
RdW 2001, 604