Besenrein oder renoviert?

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Hallo, ich habe eine Frage zur Anstehenden Wohnungsübergabe beim Auzug:

Nehmen wir an, jemand hat eine Wohnung vor 2Jahren angemietet, und die Wohnung besenrein und nicht frisch gestrichen übernommen. Ebenso sollte sie nur besenrein und nicht frisch gestrichen übegeben werden. Nach einem Jahr in der Wohnung wurde diese verkauft und beim neuen Vermieter ein Mietvertrag unterzeichnet.

Dieser Mietvertrag besagt unter §18 Schönheitsreperaturen bei Auszug folgendens:

"1.Endet das Mietverhältnis, so ist der Mieter verpflichtet, die Kosten für Schönheitsreperaturen (Tapezieren und Anstreichen der Wände und Decken, Streichen der Heizkörper einschließlich Heizungsrohre, der Innentüren samt Rahmen, der Einbauschränke, Fenster und Aussentüren von innen, Lasieren von Naturholztüren und -fenstern) aufgrund des Kostenvoranschlages eines Malerfachgeschäftes an den Vermieter nach folgender Massgabe zu bezahlen, wobei nachdtehend genannte Fristen zur Anwendung kommen:
a) Liegen die letzten Schönheitsreperaturen während der Mietzeit länger als 1 Jahr zurück, so zahlt der Mieter 25% der Kosten aufgrund eines Voranschlages eines Malerfachgeschäftes an den Vermieter, liegen sie länger als 2 Jahre zurück 40% [...]
b) Für Nebenräume [...]
c) Die Regelung nach a) und B) tritt auch in Kraft, wenn seit Mietbeginndie genannten Zeiträume verstrichen sind. Die vorstehenden Fristen kommen je nach Zustand der Mietsach in Anwendung.
2.Der Mieter kann seine anteiligen Zahlungsverpflichtungen gem. Ziffer 1a und b durch vollständige Vornahme der Schönheitsreperaturen (wie in Abs. 1 aufgeführt) abwenden; die Arbeiten sind auf eigene Kosten in fachhandwerklicher Ausführung bis zur Rückgabe der Mietsache vornehmen zu lasen oder vorzunehmen.
3. Der Vermieter kann im Übrigen bei Übermässiger Abnützung Ersatz in Geld verlangen, Dasselbe gilt bei schuldhafter Beschädigung des Bodenbelages durch den Mieter."

Unter §24 Sonstige Vereinbarungen wurde auf Nachfrage des Mieters, der die Wohnung entsprechend dem vorrangeangenen Vertrages nicht renoviert übergeben wollte folgendes handschriftlich angefügt:
"Die Wohnung wird bei Auszug besenrein übergeben"

Die Wohnung befindet sich nun in unrenovierten Zustand, die Wand halt an Bilderrahmen leichte Verfärbungen wie nach 2 Jahren üblich. Die Dübellöcher wurden alle verspachtelt. Pro Zimmer ist eine Wand farbig gestrichen (hellblau, hellgrün und helles blau-grau). Zudem sind im Flur einige schmale Streifen in Braun gestrichen. Beschädigungen der Tapete gibt es bis auf verspachtelte Löcher nicht.

Muss der Mieter gemäss diesem Mietvertrag die Wohnung nun renovieren, oder lediglich besenrein übergeben?

Die Klausel zu den Schönheitsrepaturen ist ja nicht relevant, da die kürzeste Frist von 3 Jahren ja nicht erreicht wurde?

Vielen Dank

t_b_k

Stichwörter: renoviert + besenrein

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6 Kommentare zu „Besenrein oder renoviert?”

Ghostraider Experte!

Wieso ist die Klausel für Schönheitsreparaturen nicht relevant ? Gerade bei solch einer Klausel ist alles bis auf das i Tüpfchen relevant.

Zuerst einmal, Mit einer Leitsatz-Entscheidung des BGH Aktenzeichen: VIII ZR 52/06 vom 19.10.2006, sind Quotenklauseln, die starre Fristen enthalten, unwirksam.
Zudem, einer Quotenklausel geht ein Fristenplan voraus der hier aber nicht ist.
Es ist uninteressant ob die Wohnung renoviert oder nicht renoviert übernommen wurde und besagt nicht das ich bei Auszug die Wohnung einfach unrenoviert wieder übergaben kann.
Hier kommt es nur auf die Schönheitsreparaturklausel an.
Wenn nun nichts anderes mehr in dieser Klausel steht wie in § 18 aufgeführt sehe ich die Klausel als ungültig an.
Grund:
1) Es wird dem Mieter keine Möglichkeit zur Endrenovierung eingeräumt.
2) Durch die finanzielle Abgeltung schon nach einem Jahr wird dem Mieter eine Entrenovierung suggeriert aber:
Klauseln, die unabhängig von der Mietdauer und unabhängig vom Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparatur dem Mieter eine Renovierung bei Auszug vorschreiben wollen, sind unwirksam. [/u:240c7]Gleiches gilt natürlich für Klauseln, die dem Mieter eine Renovierung bei Einzug und Auszug auferlegen wollen.
Auch der Satz : fachhandwerklicher Ausführung [/b:240c7] ist so nicht ganz gültig.

Die Renovierung ist in fachgerechter "mittlerer Art und Güte" zu leisten, § 243 BGB. Der Vermieter ist somit nicht berechtigt, eine absolut perfekte Leistung zu fordern.[/i:240c7]

Da aber schon nach einem Jahr 25 % verlangt werden sehe ich dieses auch als unwirksam an.

Auch kann der Vermieter nicht bei Übermässiger Abnützung Ersatz in Geld verlangen[/u:240c7],
Entweder ist eine Schönheitsraparaturklausel gültig und ich habe in der Mietzeit renoviert ( oder auch nicht) und muss eine Endrenovierung durchführen oder ich muss keine durchführen.
Nach der Klausel kann der Vermieter alles als übermäßig abgenutzt betrachten und der Mieter muss zahlen.

Um sicher zu gehen würde ich einen Mieterverein oder besser noch einen Rechtsanwalt um Rat fragen und durch ihn auch den Vermieter anschreiben lassen.
Auch wenn in dem einen oder anderen Satz die eigene Arbeit des Mieters erlaubt wurde um der Quotenregelung zu umgehen steht dieses zu spät, da dem Mieter als erstes nur angedeutet wird das er zahlen soll.

Aus meiner Sicht kann der Mieter die Wohnung Besenrein übergeben.

Gruß
pcwilli

T_B_K

Danke für deine Hilfe!

Nachdem der Mieter heute doch noch einen Anwalt erreichen konnte kam folgendes dabei raus:

§18 als Formularklausel und §24 als ausgehandelte und handschriftliche Klausel stehen im Widerspruch und daher ist das Ausgehandelte wirksam.

Nachdem nach deiner Ausführungen ja auch §18 in sich ungültig wäre, muss der Mieter ja nichts befürchten.

Danke nochaml

Gruss

T_B_K

Werner1 Profi

Es wurde hier keinen starren Fristenplan vereinbart. Nur lediglich eine Auszugsrenovierung die für mein dafürhalten auch wirksam ist. Und genau nach gültiger Rechtssprechung hier Qutenklausel zeitanteilig vom Mieter zu leisten ist. Laufende Schönheitsreparaturen wurden nicht vereinbart. Richtig ist das es egal ist wie die Wohnung übernommen wurde. Der Mieter muss also hier die geschuldete Auszugsreno nach vereinbarer Qutenklausel leisten.
Nur hier sollte man den tatsächlichen Vertragstext kennen. Das bisher hier Vorgetragene läßt keinesfalls zu das eine Unwirksamkeit der Qutenklausel anzunehmen ist. Was handschriftlich vereinbart ist hier nicht bekannt. Aber auch ein handschriftlicher Eintrag ist nur dann als Invidiualvereinbarung gültig, insoweit der Vermieter und Mieter wirklich über die vom Gesetzt her abweichende Regelung verhandelt haben. Das bedeutet dem Mieter ist klar das es vom gesetzlichen her abweicht er selber an der Formulierung mitgewirkt hat. Selbst der Vermieter muß im Bestreitensfalle belegen können das es so war, Zeitpunkt und Zeugen benennen können die der Sitzung anwesent waren. Auch wenn hier ein Anwalt etwas Anderes behauptet sollte er sicher den Mietvertrag genauestens gelesen haben.???? Nach den hier vorgetragenen Sachverhalt habe doch erhebliche Zweifel.

Ghostraider Experte!

@Werner1,
auch wenn deiner Ansicht nach kein starrer Fristenplan vorliegt denke ich das die Klausel unwirksam ist.
Es wird angedeutet das nach einem Jahr 25% nach 2 Jahren 40% zu berappen sind.
Solche Klauseln sind dann als starr anzusehen, wenn Sie beim Mieter den Eindruck erwecken können, er habe verbindlich zu den festgelegten Fristen die Schönheitsreparaturen durchzuführen.
Dies führt aber zu einer übermäßige Belastung des Mieters und ist unzulässig.
Es wird in diesem Mietvertrag auch nicht auf den sichtbaren Zustand der Räume Rücksicht genommen. Das soll heißen, das hier egal in welchem optischen Zustand der oder die Räume sind eine Renovierung erfolgen muss.
Der BGH hatte mit Urteil vom 23.06.04 ( VIII ZR 361/03) festgestellt, dass starre Fristenklauseln, die dem Mieter vorschreiben nach Fristen zu renovieren, den Mieter unangemessen benachteiligen. Diese Klauseln sind nichtig.

Gruß
Ghostraider

Der_Mario Experte!

Nach einem Jahr in der Wohnung wurde diese verkauft und beim neuen Vermieter ein Mietvertrag unterzeichnet.[/quote:3b812]Warum unterschreibt man dann einen neuen Mietvertrag?????

Ghostraider Experte!

Warum unterschreibt man dann einen neuen Mietvertrag?????[/quote:8417b]Au Mann Der_Mario ließt auch jedes Wort. 
Ja klar, auch bei Vermieterwechsel bleibt der alte Mietvertrag bestehen und es brauch kein neuer unterschrieben oder angefertigt werden.
Danke für die Brille. 

Aber trotzdem ist das Thema der Renovierung hier relevant, da ja der neue Vertrag bindend ist. (Denke ich mal, oder?)

Gruß
Ghostraider