Wohnen und leben
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Gast Experte! hat diese Frage am 01.01.2005 gestellt
Hallo Experten,

ich habe einen kompliziertes Problem, für mich allein ZU kompliziert. Aber vielleicht kann mir ja jemand helfen.

Ich muss dazu ein wenig ausholen, chronologisch, aber ich versuche es kurz zu machen:

1) Im Herbst 2006 Nebenkosten (NK)-Abrechnung für 2005 und - Überraschung, Überraschung - eine fette Gutschrift von gut 950 Euro (nein, DAS ist nicht mein Problem <!-- s :D --><!-- s :D --> ). So etwas ist selten, aber da will man ja nicht meckern.
2) Bloss das Geld kam nicht! Irgendwann mal angerufen beim Vermieter. &quot;Ja, ja, kommt demnächst&quot;. Seit Werner Beinhart wissen wir nun alle, was &quot;Ja, ja&quot; so bedeutet... Kam natürlich nicht!
3) Ende Dezember ein Schreiben an den Vermieter geschickt, dass ich die Januar-Miete 2007 (475 Euro) einbehalte und nicht überweisen werde. Gesagt, getan! Vom Vermieter keine Reaktion.
4) Das gleiche Spiel noch mal Ende Februar / Anfang März. Ebenfalls keine Reaktion vom Vermieter.
5) Ende März ein Schreiben von einem Herrn, der darin behauptet, dass das Haus von ihm gekauft wurde, er der neue Vermieter sei und die Miete ab sofort an ihn überwiesen werden soll. Da kann ja jeder kommen! (1. Frage:[/b:030b3] Wie muss sich ein Vermieter eigentlich als Vermieter ausweisen, d.h. wie muss er nachweisen, dass er tatsächlich rechtmäßig die Miete einfordern darf?) Ich habe mir dann den Kaufvertrag zeigen lassen und da er schon Renovierungsarbeiten an anderen Wohnungen des Hauses begonnen hatte, schien es mir hinreichend wahrscheinlich, dass er tatsächlich der neue Vermieter ist.
6) April-Miete an den (potenziellen) neuen Vermieter überwiesen.
7) Ende April kam vom neuen Vermieter plötzlich eine Mahnung!!![/b:030b3] für den Monat März sowie die Mitteilung, der neue Vermieter hätte das Haus am 28.02.07 erworben. Nun hatte ich aber bereits die März-Miete gegenüber dem alten Vermieter mittels Aufrechnung mit meinen Forderungen aus NK-Guthaben beglichen (siehe 4.). Gegenüber wem auch sonst? Ich kann ja schlecht Ende Februar erahnen, dass mir Ende April mal ein neuer Vermieter mitteilen wird, dass er gern die März-Miete möchte. (Wenn ich das könnte, würde ich im Zirkus auftreten oder Lotto spielen).
<!-- s 8) --><!-- s 8) --> Anruf beim alten Vermieter, um herauszufinden, was da nun Sache ist. (Randbemerkung: Der alte Vermieter war Zwangsverwalter für dieses Objekt, aber eigentlich eine ganz &quot;normale&quot; Hausverwaltung). Die waren sehr, sehr unkooperativ. Das geht sie seit 28.02.07 nichts mehr an, sie haben keine Unterlagen, Geld haben sie sowieso nicht etc. bla bla. Wenn ich noch irgend etwas wolle, solle ich mich an den Insolvenzverwalter wenden, aber von dem bekomme ich sowieso nichts! Das war sehr unergiebig.
9) Die Mai-Miete habe ich selbstverständlich pünktlich an den neuen Vermieter überwiesen.

Nun ergeben sich daraus gleich mehrere Fragen:
1. Ist es korrekt, Mietverbindlichkeiten mit Nebenkosten-Guthaben zu verrechnen? Das wäre mir am liebsten.
2. Von wem kann ich ggflls. das NK-Guthaben 2005 einfordern? (sind ja keine peanuts)
3. Gehen bei so einem Verkauf nicht eigentlich alle Forderungen und Verbindlichkeiten vom alten Vermieter auf den neuen über? D.h. sowohl Mietforderungen als auch Verbindlichkeiten aus NK-Überschuss?
4. Kann der neue Vermieter rückwirkend die März-Miete einfordern, die ich - imho berechtigt - bereits durch Verrechnung ggü dem alten Vermieter beglichen habe?
5. Muss sich der neue Vermieter nicht die März-Miete vom alten Vermieter holen? (Bei anderen Mietern hat er das gemacht).
6. Wer ist jetzt eigentlich für die Nebenkostenabrechnung für 2006 zuständig?

Ja, ich weiss, das ist ziemlich komplex und auch sehr ausführlich, aber vielleicht kann mir trotzdem jemand - zumindestens teilweise - helfen. Das wäre super nett. Und vielleicht fühlt sich ja einer der Exprerten durch so einen komplizierten Fall herausgerfordert. <!-- s :wink: --><!-- s :wink: -->
Vielen Dank.

6 Kommentare zu „Kompliziert! NK-Gutschrift + Vermieterwechsel HILFE!”

Der_Mario Experte!

Nun ergeben sich daraus gleich mehrere Fragen:
1. Ist es korrekt, Mietverbindlichkeiten mit Nebenkosten-Guthaben zu verrechnen? Das wäre mir am liebsten.
2. Von wem kann ich ggflls. das NK-Guthaben 2005 einfordern? (sind ja keine peanuts)
3. Gehen bei so einem Verkauf nicht eigentlich alle Forderungen und Verbindlichkeiten vom alten Vermieter auf den neuen über? D.h. sowohl Mietforderungen als auch Verbindlichkeiten aus NK-Überschuss?
4. Kann der neue Vermieter rückwirkend die März-Miete einfordern, die ich - imho berechtigt - bereits durch Verrechnung ggü dem alten Vermieter beglichen habe?
5. Muss sich der neue Vermieter nicht die März-Miete vom alten Vermieter holen? (Bei anderen Mietern hat er das gemacht).
6. Wer ist jetzt eigentlich für die Nebenkostenabrechnung für 2006 zuständig?[/quote:4b302]

1. Das ist grundsätzlich möglich. Du hättest dazu allerdings den Ex-Vermieter zur Zahlung auffordern und einen konkreten Termin nennen müssen. Wenn er nach Ablauf dieses Termins nicht gezahlt hat, hättest Du ihm erklären müssen, dass Du aufrechnest. So wäre der korrekte Weg gewesen.
2. VOn dem damaligen Eigentümer.
3. Nein.
4. Wenn er im März Eigentümer war, dann ja.
5. Normalerweise bist Du da sein Ansprechpartner. Aber vermutlich hat ja auch den anderen Mietern niemand den Eigentümerwechsel mitgeteilt. Von daher ist es nachvollziehbar, dass er sich an den alten Eigentümer gewandt hat. Logisch wäre, wenn er das in deinem Fall auch täte.
6. Immer der Eigentümer. Wenn das Haus im Marz 2007 verkauft wurde, ist bis Februar 2007 der alte Eigentümer zuständig, ab März 2007 der neue. Für 2006 ist also der alte Eigentümer zuständig!

Der_Mario Experte!

(1. Frage:[/b:5e352] Wie muss sich ein Vermieter eigentlich als Vermieter ausweisen, d.h. wie muss er nachweisen, dass er tatsächlich rechtmäßig die Miete einfordern darf?) Ich habe mir dann den Kaufvertrag zeigen lassen [/quote:5e352]

Damit hast Du Dir diese Frage selbst beantwortet.

Dio

Erst mal vielen, vielen, Dank für die Antworten. Auch wenn sie mir inhaltlich nicht wirklich gefallen <!-- s:? --><!-- s:? -->
Wenn ich es richtig verstehe, muss ich mich wahrscheinlich an den alten Vermieter wenden (?) Der hat sich allerdings schon ziemlich deutlich geäussert, dass er davon gar nichts hält. Wenn ich es richtig verstanden habe, hatte ich es zwar immer mit einer Hausverwaltung zu tun, aber der eigentliche Vermieter müsste eigentlich ein Insolvenzverwalter gewesen sein. Kann/muss ich mich an die beauftragte Hausverwaltung wenden oder an den Insolvenzverwalter? Bei einem Insolvenzverwalter sehe ich da wenig Chancen.

Ebenso sehe ich schwarz bei der Betriebskostenabrechnung für 2006, da ja die HV nach eigenem Bekunden nichts mehr mit dem Objekt zu tun hat und auch keine Unterlagen mehr hat. An wen wende ich mich denn da am besten?

Der_Mario Experte!

Wenn ich es richtig verstehe, muss ich mich wahrscheinlich an den alten Vermieter wenden (?) Der hat sich allerdings schon ziemlich deutlich geäussert, dass er davon gar nichts hält.[/quote:c4e83]
Das ist schade für ihn, denn dazu ist er rechtlich verpflichtet, auch wenn er jetzt nicht mehr Eigentümer ist.

Ebenso sehe ich schwarz bei der Betriebskostenabrechnung für 2006, da ja die HV nach eigenem Bekunden nichts mehr mit dem Objekt zu tun hat und auch keine Unterlagen mehr hat. An wen wende ich mich denn da am besten?[/quote:c4e83]
Ein Fachanwalt wäre da ganz hilfreich, zumindest dann, wenn Du eine Gutschrift erwartest. In dem Fall weiß der Anwalt, wen er verklagen muss. Wenn Du dagegen eher eine Nachzahlung erwartest, dann sei doch einfach froh, wenn Du keine Abrechnung bekommst. <!-- s :lol: --><!-- s :lol: -->
Wie gesagt, der jewilige Eigentümer ist für die Nebenkostenabrechnung zuständig, schließlich hatte er ja auch die entsprechenden Kosten.

Dio

Nun ergeben sich daraus gleich mehrere Fragen:
...
4. Kann der neue Vermieter rückwirkend die März-Miete einfordern, die ich - imho berechtigt - bereits durch Verrechnung ggü dem alten Vermieter beglichen habe?
5. Muss sich der neue Vermieter nicht die März-Miete vom alten Vermieter holen? (Bei anderen Mietern hat er das gemacht).
...
[/quote:68734]

1. ...
2. ...
3. ...
4. Wenn er im März Eigentümer war, dann ja.
5. Normalerweise bist Du da sein Ansprechpartner. Aber vermutlich hat ja auch den anderen Mietern niemand den Eigentümerwechsel mitgeteilt. Von daher ist es nachvollziehbar, dass er sich an den alten Eigentümer gewandt hat. Logisch wäre, wenn er das in deinem Fall auch täte.
6. ...
[/quote:68734]
Mag sein, dass das Recht ist, richtig oder gerecht ist es meines Erachtens jedenfalls nicht. Ich habe doch gar keinen Einfluss darauf, wann und ob ein Eigentümerwechsel stattfindet. Demzufolge ist es doch absolut korrekt, wenn ich Ende Februar die März-Miete ggü dem alten Vermieter begleiche (mal unabhängig davon, ob durch Verrechnung oder Zahlung). Der einzige Vermieter, der mir zu diesem Zeitpunkt bekannt war. Warum muss ich mir jetzt als Mieter die Arbeit machen und die März-Miete wieder vom alten Vermieter eintreiben? Warum wird dies dem Mieter aufgebürdet, der ja - im Gegensatz zu altem und neuem Eigentümer - vom Verkauf idR gar nichts weiss und gar nichts wissen kann? Sehr seltsame Rechtssprechung! Nach meinem Rechtsempfinden sollten das der alte und neue Eigentümer untereinander klären.

Der_Mario Experte!

Nach meinem Rechtsempfinden sollten das der alte und neue Eigentümer untereinander klären.[/quote:d3e72]
Wenn ich Dich richtig verstanden habe, dann hat der neue Eigentümer das doch getan - zumindest bei den übrigen Mietern.
Ich habe ja geschrieben, dass es dann nur logisch wäre, wenn er das in deinem Fall ebenso regelt.

Abgesehen davon wäre es Aufgabe des neuen Eigentümers gewesen, die Mieter rechtzeitig über den Eigentümerwechsel zu informieren, damit so etwas wie in Deinem Fall nicht passiert.

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