Wohnen und leben
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Gast Experte! hat diese Frage am 01.01.2005 gestellt
Hallo zusammen,

ich habe folgendes Problem:

Seit September 2002 bewohne ich ( Alleinerziehende Mutter + 3 Kinder) eine mit öffentlichen Mitteln erbaute Wohnung. Damals Geringverdiener und wohngeldberechtigt, bekam ich die Wohnung vom Wohnungsamt vermittelt.
Die Grundmiete betrug laut Mietvertrag 437 Euro (91qm), die Nebenkosten wurden mit 185 Euro angegeben. (Wörtlich: Betriebskostenvorauszahlung z.Z. 185 Euro)

Da ich Wohngeld beantragte, mussten die Nebenkosten gesondert ausgewiesen werden. Das Wohnungsamt hat dafür ein Formular vorgesehen, in dem der Vermieter bescheinigt wie hoch die Nebenkosten sind und woraus sie sich im einzelnen zusammen setzen. Diese Bescheinigung enthält Beträge von 90 Euro für die Heizung und 95 Euro für alle anderen Nebenkosten.

Nach 8 Monaten erreichte mich die erste Betriebskostenabrechnung, die den stolzen Betrag von 740 Euro zu meinen Lasten auswies.
Ich legte Widerspruch ein (schriftlich) und bat um Zusendung der Kopien die für die Abrechnung Grundlage bildeten. Außerdem äußerte ich den Verdacht, dass die Betriebskosten absichtlich so niedrig angesetzt wurden damit ich diese Wohnung anmiete (wie gesagt, ich war zu der Zeit Geringverdiener, das Wohnungsamt bezuschußt eine Miete bis maximal 580 Euro warm, die restlichen 40 Euro konnte ich grad noch aufbringen).

Als Antwort der Hausverwaltung erhielt ich nur, dass man meinen Brief nicht verstehe und ich die Unterlagen einsehen könne. (rein Entfenungstechnisch war dies nicht möglich)
Drei Monate später wechselte mein Vermieter zu einer anderen Hausverwaltung. In der Annahme das meine Unterlagen auch dort landen, schrieb ich diese an, fügte eine Kopie des Widerspruchschreibens anbei und wartete.

Es geschah nichts.
Da ich nicht einsehe warum ich jemandem nachrennen soll, der einen Widerspruch von mir zu bearbeiten hat (und nebenbei ja etwas von mir will) reagierte ich mit zwei, drei Anrufen und der Nachfrage was jetzt sei, aber nicht mehr schriftlich.

Die folgende Betriebskostenabrechnung wies wieder einen Betrag von etwa 720 Euro zu meinen Lasten aus, wieder legte ich Widerspruch ein und verlangte Kopien.

Nichts geschah.

In der folgenden Zeit bekam ich zwei Mal Mahnungen der Hausverwaltung auf die ich auch brav antwortete: ich habe Widerspruch eingelegt und möchte die Kopien damit ich die Abrechnung anwaltlich prüfen lassen kann, vorher zahle ich nichts.

Keine Reaktion, man ignorierte mich völlig.

Die nächste Betriebskostenabrechnung, wieder so hoch, gefolgt von einer Mahnung ich sei mit der Miete 1400 Euro im Rückstand (was ich nicht bin) und wieder das gleiche Spiel. Ich legte Widerspruch ein, schickte eine detalilierte Auflistung meiner Mietzahlungen und fragte nach Kopien.
Man schickte mir einige Buchungsbelege, aus denen ersichtlich wurde das meine Mietzahlungen auf die Betriebskostenrückstände die ich laut Abrechnung habe, angerechnet wurden.

Auch dagegen legte ich Widerspruch ein und verlangte weiterhin die Kopien der Belege. Die Kopien habe ich heute endlich bekommen, allerdings nur der letzten beiden Abrechnungen, der Widerspruch auf die Anrechnung meiner Mietzahlungen auf die Betriebskosten werden einfach ignoriert.

Nun meine Fragen:

Ist es zulässig Mietzahlungen auf Betriebskostenabrechnungen zu verrechnen, wenn dieser Abrechnung widersprochen wurde?

Wie stehen meine Chancen bei Gericht Recht zu bekommen, das die Nebenkosten viel zu gerin angesetzt waren? (alle meine Nachbarn kennen dieses Spiel, auch sie haben jedes Jahr hohe Nachzahlungen zu leisten und vor mir wohnte eine 5-köpfige Familie in der Wohnung die das auch kennt)

Was kann ich tun um Recht zu bekommen? Warte ich den Mahnbescheid ab mit dem man mir gedroht hat, oder gehe ich selbst zum Anwalt?

Vielen Dank für Antworten und sorry für die Länge (ich dachte das spart eventuell Nachträge)

Gruß
D_C

1 Kommentar zu „Abrechnung nicht akzeptiert,Mietzahlungen dennoch verrechnet”

Gast Experte!

hallo,

erstmal, der vermieter muß vor dem einzug (mietvertrag) die nebenkosten sehr sehr genau schätzen ! stellt sich nachher heraus, das er sich stark verschätzt hat, oder dies absichtlich gemacht hat, um die mietkosten im anschein "klein" zu halten, so haben sie einige rechte....

das verrechnen der "offenen nebenkosten" mit ihrer mietzahlung würde ich auf jedenfall nicht akzeptieren, sie haben gegen die letzten abrechnungn einspruch erhoben, nun muß ihr vermieter/hausverwaltung beweisen, das diese ordnungsgemäß abgerechent haben, lassen sie sich nicht mit einem mahnbescheid oder so unter druck setzen, setzen sie lieber ihren vermieter mit der zu niedrigen vorauszahlung unter druck:


Setzt ein Vermieter trotz konkreter Mieternachfrage die Vorauszahlungen für die Betriebskosten bewusst oder fahrlässig viel zu niedrig fest, riskiert er, seine rechnerisch und tatsächlich bestehenden Nachforderungsansprüche zu verlieren (AG Hannover 515 C 10658/02).

Nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes (DMB) hatte der Vermieter bei den Mietvertragsverhandlungen auf ausdrückliche Nachfrage des Mieters nach der Höhe der Nebenkosten im Mietvertrag einen Vorauszahlungsbetrag von monatlich 70 DM aufgenommen. Tatsächlich lagen aber die monatlichen Betriebskosten, wie sich aus der späteren Abrechnung des Vermieters ergab, rund 90 Prozent höher. Hierdurch fielen die monatlichen Belastungen, die der Mieter für seine Wohnung aufbringen musste, spürbar höher aus, als ursprünglich geplant.

Zahlen müssen die Mieter den Nachforderungsbetrag des Vermieters aber nicht, entschied das Amtsgericht Hannover, denn der Mieter habe in gleicher Höhe einen Schadensersatzanspruch. Er wird nach Angaben des Mieterbundes praktisch so gestellt, als wenn die monatlichen Vorauszahlungsbeträge korrekt und angemessen vereinbart worden wären.

Der Vermieter hätte wissen müssen, dass die von ihm im Mietvertrag festgelegten Vorauszahlungsbeträge nicht ausreichen. Schon die Vormieter mussten in den beiden vorangegangenen Abrechnungsperioden hohe Nachzahlungsbeträge – zwischen 635 und 675 DM – zahlen. Der Deutsche Mieterbund begrüßte die Entscheidung. Bei Abschluss des Mietvertrages muss der Mieter in etwa wissen, welche monatliche Belastung auf ihn zukommt. Wenn er dann noch nach der Höhe der Betriebskosten-Vorauszahlung fragt, muss er eine korrekte Auskunft des Vermieters erhalten.

Vorauszahlungen zurückfordern

(dmb) Der Mieter kann die Rückzahlung aller monatlichen Nebenkostenvorauszahlungen verlangen, wenn der Vermieter sich beharrlich weigert, über Betriebskosten und Vorauszahlungen abzurechnen (LG Berlin 64 S 509/99).

Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) stützte sich das Landgericht Berlin auf eine Grundsatzentscheidung des Oberlandesgerichts Braunschweig (1 RE-Miet 1/99). Das Oberlandesgericht hatte per Rechtsentscheid festgestellt, dass ein Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses alle bisher geleisteten Vorauszahlungen zurückfordern kann, wenn der Vermieter keine Betriebskostenabrechnung erstellt. Der Mieter müsse allerdings die unstreitig und tatsächlich entstandenden Nebenkosten berücksichtigen und von seiner Rückforderung abziehen. Hierzu müsse der Mieter, soweit ihm dies möglich ist, seinen Mindestverbrauch ermitteln oder schätzen. Anhaltspunkt könnten auch frühere Abrechnungen sein oder Abrechnungen anderer Mieter in vergleichbaren Wohnungen, notfalls müsse der Mieter vorhandene Rechnungsbelege beim Vermieter einsehen.

Das alles war in dem Fall nicht möglich. Der Mieter hatte keine Anhaltspunkte über die tatsächliche Höhe seiner Nebenkosten und noch nie eine Abrechnung erhalten. Auch die Mitbewohner im Haus hatten noch nie eine Abrechnung ihres Vermieters erhalten. Konsequenz ist, dass der Mieter alle Vorauszahlungen zurückfordern kann.

Bundesgerichtshof: Hohe Nebenkosten-Nachzahlung trotz monatlicher Abschläge

Bei der Nebenkostenabrechnung müssen Mieter auch auf hohe Nachzahlungsforderungen gefasst sein. Die im Mietvertrag festgesetzten Vorauszahlungen müssen nämlich keineswegs den tatsächlich anfallenden Kosten entsprechen, sondern dürfen diese deutlich unterschreiten. Zu dieser Entscheidung kam der Bundesgerichtshof im Februar 2004.

Eine Frau hatte im Jahr 1998 eine rund 100 Quadratmeter große Wohnung gemietet. Als Kaltmiete bezahlte sie dafür monatlich zunächst 1690 DM (864 Euro). Zudem vereinbarte sie mit den Vermietern eine monatliche Vorauszahlung der Betriebs- und Heizkosten in Höhe von 200 DM (102 Euro). Im Februar rechneten die Vermieter die Nebenkosten für die Jahre 1999 und 2000 ab, woraus sich insgesamt Nachforderungen von mehr als 6000 DM (3000 Euro) ergaben. Als die Mieterin die Zahlung verweigerte, zogen die Vermieter vor Gericht.

Die Vorinstanzen wiesen die Klagen zunächst ab. Das Berufungsgericht folgte weitgehend der Argumentation der Mieterin, sie hätte die Wohnung nicht genommen, wenn sie über die tatsächliche Belastung informiert gewesen wäre.

Der Bundesgerichtshof gab den Klägern dagegen im Revisionsverfahren grundsätzlich Recht. Die Richter argumentierten mit der rechtlich zulässigen Möglichkeit, Mietverträge ohne die Vereinbarung von Nebenkosten-Vorauszahlungen abzuschließen. Weil Mietern die Nebenkosten auf diese Weise kreditiert werden dürfen, ist es auch zulässig, wenn die vereinbarten Vorauszahlungen die "später anfallenden tatsächlichen Kosten nicht nur geringfügig, sondern auch deutlich unterschreiten.", so die Richter weiter. Unzulässig sei dies nur dann, wenn Mietern auf die konkrete Anfrage nach den kalkulierten Nebenkosten, eine falsche Auskunft gegeben werde. Ob dies im verhandelten Rechtsstreit der Fall ist, muss das Berufungsgericht feststellen, an das die Sache zurückverwiesen wurde. Aktenzeichen VIII ZR 195/03 (Urteil vom 9. Februar 2004) (Quelle:MDR)Â

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