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Aufrechnungen in Jahresabrechnungen sind unzulässig
In der Jahresabrechnung sind den tatsächlichen Einnahmen die tatsächlichen Ausgaben gegenüberzustellen. Daher dürfen keine Beträge als Einnahmen ausgewiesen werden, die dem Gemeinschaftskonto nicht tatsächlich zugeflossen sind, weil ihnen Abtretungen von Ansprüchen an die Gemeinschaft und Aufrechnungen mit Forderungen gegen die Gemeinschaft zu Grunde liegen.
Mit dieser Entscheidung beendete das Bayerische Oberste Landesgericht (BayObLG) den Rechtsstreit mehrerer Wohnungseigentümer einer Wohnungsanlage. Ursache des Streits war der Eigentümerbeschluss über die Jahresabrechnung 2001, die der Kläger für ungültig hielt.
Dessen Rechtsauffassung bestätigt nun auch das BayObLG. In der Jahresabrechnung müssen die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben einander gegenübergestellt werden ohne Rücksicht darauf, ob sie zu Recht getätigt worden sind. Die Jahresabrechnung solle den Wohnungseigentümern eine einfache und leicht nachvollziehbare Überprüfung ermöglichen, welche Beträge im Abrechnungsjahr auf dem Gesamtkonto eingegangen und welche Ausgaben für welche Zwecke getätigt worden seien. Diesen Anforderungen sei der Eigentümerbeschluss über die Jahresabrechnung nicht gerecht geworden. Es seien Beträge als Einnahmen aus Vorauszahlungen einzelner Wohnungseigentümer eingestellt, die tatsächlich nicht auf das Gemeinschaftskonto geflossen seien. Dabei handele es sich vielmehr um fiktive Einnahmen, deren Hintergrund Aufrechnungen und Abtretungen seien. Eine Überprüfung der Jahresabrechnung auf ihre Schlüssigkeit und Richtigkeit sei den Wohnungseigentümern daher nicht möglich. Hinzu komme, dass gegen Wohngeldansprüche der Gemeinschaft nur mit rechtskräftig festgestellten oder anerkannten Forderungen aufgerechnet werden dürfe. Diese Voraussetzungen lägen hier nicht vor. Schließlich sei der Verwalter auch nicht berechtigt, gegen die Gemeinschaft geltend gemachte Forderungen in rechtsverbindlicher Weise anzuerkennen. Dies sei allein Sache der Wohnungseigentümer (BayObLG, 2Z BR 14/04).
