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Gast Experte! hat diese Frage gestellt
Zum Zustandekommen eines Wasserversorungsvertrages mit dem Vermieter

BGH Urteil vom 30. April 2003 Az.: VIII ZR 279/02 Rechtsnormen: BGB §§ 145, 315; AVBWasserV § 30 Nr. 1; MHG § 4 Abs. 5 Satz 1 Nr. 2

a) Zum Zustandekommen eines Wasserversorgungsvertrages durch konkludentes Handeln.

b) Im Zahlungsprozess gegen den Kunden trifft das Versorgungsunternehmen die Darlegungs- und Beweislast für die Billigkeit der Ermessensausübung bei Festsetzung des Leistungsentgelts; das Bestreiten der Billigkeit der Preisbestimmung des Versorgungsunternehmens durch den Kunden wird durch die Regelung des § 30 Abs. 1 AVBWasserV nicht ausgeschlossen.

c) Das Wasserversorgungsunternehmen ist grundsätzlich nicht verpflichtet, Versorgungsverträge mit den Mietern unter gleichzeitiger Entlassung des Grundstückseigentümers als Vermieter aus seinem Vertragsverhältnis abzuschließen.


Tatbestand:

Der Beklagte ist unter anderem Eigentümer der jeweils mit Mehrfamilienhäusern bebauten Grundstücke B. straße und sowie Z. straße in B. , für die von der Klägerin Wasser geliefert und Entwässerungsleistungen erbracht werden. Mit "Vertragsbestätigung" vom 20. November 1997 betreffend die Grundstücke B. straße und wandte sich die Klägerin an den Beklagten und teilte ihm unter anderem mit, er sei als Grundstückseigentümer nunmehr ab 1. Oktober 1997 ihr Vertragspartner und werde aufgefordert, Abschlagszahlungen zu leisten. Dem Schreiben waren die Vertragsbedingungen für die Wasserversorgung von B. , die Tarifübersicht und die Allgemeinen Bedingungen für die Entwässerung in B. beigefügt. Der Beklagte erwiderte der Klägerin hierauf mit Schreiben vom 25. November 1997, es bestehe noch kein Vertrag mit der Klägerin, vielmehr habe er, der Beklagte, eine Abrechnung der Wasserkosten zwischen den Mietern und der Klägerin unmittelbar gemäß § 4 Abs. 5 MHG vorgesehen, die bereits zuvor erbetene Zustimmung der Klägerin stehe noch aus. Über diese Direktabrechnung kam es zwischen den Parteien in der Folgezeit nicht zu einer Einigung.

Mit Schreiben vom 13. August 1998 teilte die Klägerin dem Beklagten sodann mit, bei Durchsicht ihrer Unterlagen sei ihr aufgefallen, dass hinsichtlich der Grundstücke B. straße und kein schriftlicher Wasserlieferungsvertrag vorliege. Der Beklagte entgegnete mit Schreiben vom 19. August 1998 sinngemäß, dass zwischen ihm und der Klägerin kein Vertragsverhältnis bestehe und er ein solches auch nicht wünsche. Vielmehr erfolge die Wasserentnahme durch die Mieter, so dass auch nur diese Vertragspartner der Klägerin seien. Nachdem der Beklagte im Frühjahr im Hause Z. straße in jeder Mietwohnung Wasseruhren hatte installieren lassen, teilte er dies der Klägerin mit Schreiben vom 11. Juli 2000 mit und erklärte, er habe gemäß § 4 MHG von seinem Recht Gebrauch gemacht, die Kostenabrechnung zwischen den Mietern und der Klägerin zu bestimmen. Dies lehnte die Klägerin mit Schreiben vom 18. Juli 2000 ab. Mit seinem an die Mieter des Hauses Z. straße gerichteten Schreiben vom 26. Oktober 2000 "bestimmte" der Beklagte sodann, dass die Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung unmittelbar zwischen den Mietern und der Klägerin abgerechnet werden sollten.

Mit ihrer Klage nimmt die Klägerin den Beklagten für das Grundstück B. straße auf Zahlung von Entgelten für Wasserlieferungen und Entwässerungsleistungen für die Zeit vom 23. Dezember 1998 bis 23. Februar 2000 in Höhe von insgesamt 13.798,43 DM nebst Zinsen in Anspruch. Im Wege der Widerklage begehrt der Beklagte die Feststellung, dass die Klägerin verpflichtet ist, mit den Mietern des Anwesens Z. straße in B. Verträge über die Wasserversorgung und Abwasserentsorgung abzuschließen.

Das Landgericht hat der Klage stattgegeben und die Widerklage abgewiesen. Das Berufungsgericht hat die hiergegen gerichtete Berufung des Beklagten zurückgewiesen. Mit seiner - zugelassenen - Reevision verfolgt der Beklagte seine in der Berufungsinstanz gestellten Anträge weiter.


Entscheidungsgründe:

I.

Zur Begründung hat das Berufungsgericht ausgeführt, zwischen den Parteien sei ein Vertrag über die Lieferung von Wasser durch konkludentes, sozialtypisches Verhalten im Rahmen der Daseinsvorsorge zustande gekommen. Indem die Klägerin das Grundstück des Beklagten über die dort vorhandene Wasseruhr (Sammelanschluss) mit Wasser beliefert habe, habe sie diesem in Form einer sogenannten Realofferte den Abschluss eines Wasserlieferungsvertrages angeboten; dieses Angebot habe der Beklagte durch Entnahme des Wassers zwecks Weiterleitung an seine Mieter angenommen. Dass der Beklagte mehrmals zuvor oder gleichzeitig der Klägerin gegenüber geäußert habe, er wolle keinen Vertrag mit ihr abschließen, sei unbeachtlich, da er sich hiermit in Widerspruch zu seinem eigenen Verhalten, nämlich dem Bezug von Wasser über die Sammeleinrichtung, setze.

Der Klageanspruch, bezogen auf die Wasserversorgung, sei auch der Höhe nach begründet. Der Beklagte könne sich im vorliegenden Verfahren nicht auf die behauptete Unbilligkeit der Tarife im Sinne von § 315 BGB berufen; denn dabei würde es sich jedenfalls nicht um einen offensichtlichen Abrechnungsfehler im Sinne des hier anwendbaren § 30 AVBWasserV handeln. Nach dieser Vorschrift sei der Beklagte in einem solchen Fall auf einen etwaigen Rückforderungsprozess verwiesen; § 30 AVBWasserV umfasse auch Einwände gegen die Billigkeit der Tarife.

Entgegen der Ansicht des Beklagten unterliege § 30 AVBWasserV schon deshalb nicht der Überprüfung, ob er den Anforderungen der Richtlinie 93/13 EWG über missbräuchliche Klauseln in Verbraucherverträgen entspreche, weil es sich bei den vorliegenden Wasserlieferungsverträgen um Verträge handele, die einer gewerblichen Tätigkeit des Beklagten zuzurechnen seien. Im übrigen stelle § 30 AVBWasserV keine missbräuchliche Klausel im Sinne der Richtlinie 93/13 EWG dar, weil dadurch lediglich das prozessuale Recht des Beklagten eingeschränkt werde, seine Einwendungen im Prozess der Klägerin gegen ihn auf Zahlung geltend zu machen.

Hinsichtlich des von der Klägerin weiter begehrten Entgelts für Entwässerungsleistungen sei in gleicher Weise ein Vertrag zwischen den Parteien zustande gekommen; der Beklagte sei auch hier mit seinem Einwand der Unbilligkeit der Tarife gemäß § 20 ABE auf eine Rückforderung in einem gesonderten Prozess zu verweisen.

Die Widerklage sei unbegründet, da § 4 Abs. 5 Nr. 2 MHG den Vermieter lediglich berechtige, durch eindeutige Erklärung die Mietverträge mit seinen Mietern abzuändern; seine Bestimmung bewirke aber nicht gleichzeitig eine Verpflichtung zum Abschluss von derartigen Versorgungsverträgen mit den Mietern selbst. Die Klägerin sei zumindest derzeit nicht verpflichtet, die entsprechende Zustimmung zu erteilen bzw. die Verträge mit den Mietern abzuschließen, da der Vertrag zwischen den Parteien noch nicht beendet sei.


II.

Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Nachprüfung nicht in allen Punkten stand.

1. Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht angenommen, dass zwischen den Parteien ein Vertrag über Wasserlieferungen für das Grundstück B. straße durch konkludentes Handeln zustande gekommen ist.

a) Nach ständiger Rechtsprechung (RGZ 111, 310, 312; BGHZ 115, 311, 314; s.a. BGH, Urteil vom 30. Juni 1959 - VIII ZR 69/58, LM Nr. 7 Vorb.z. § 145 BGB; BGH, Urteil vom 4. Dezember 1967 - VIII ZR 178/65, WM 1968, 115 unter II 2 b; BGH, Urteil vom 19. Januar 1983 - VIII ZR 81/82, WM 1983, 341 = NJW 1983, 1777 unter I 3 a; OLG Saarbrücken NJW-RR 1994, 436) und allgemeiner Meinung im Schrifttum (Ludwig/Odenthal/Hempel/Franke, Recht der Elektrizitäts-, Gas- und Wasserversorgung, AVBWasserV § 2 Rdnr. 17 ff.; Morell, AVBWasserV, E § 2 Anmerkung a) zu Abs. 2; siehe auch Palandt/Heinrichs, BGB, 62. Aufl., Einf. v. § 145 Rdnr. 2 8) nimmt derjenige, der aus einem Verteilungsnetz eines Versorgungsunternehmens Elektrizität, Gas, Wasser oder Fernwärme entnimmt, das Angebot zum Abschluss eines entsprechenden Versorgungsvertrages konkludent an; eine Erklärung, er wolle mit dem Unternehmen keinen Vertrag schließen, ist unbeachtlich, da dies in Widerspruch zu seinem eigenen tatsächlichen Verhalten steht.

b) Einem Vertragsschluss zwischen den Parteien steht nicht, wie die Revision geltend macht, der Umstand entgegen, dass nicht der Beklagte, sondern seine Mieter Wasser entnommen und Brauchwasser in die Kanalisation eingeleitet haben. Das Angebot der Klägerin auf Erbringung der Versorgungsleistungen richtet sich typischerweise an den Grundstückseigentümer, weil nur diesem ein Anspruch auf Anschluss an die Versorgung zusteht und Wasserversorgungsunternehmen ihre Versorgungsaufgabe durch Abschluss des Wasserversorgungsvertrages mit diesem Personenkreis erfüllen (OLG Saarbrücken aaO; OLG Dresden, VIZ 2000, 500; dasselbe GE 2001, 851, 852; Ludwig/Odenthal/Hempel/Franke aaO, § 2 AVBWasserV Rdnr. 19; Morell aaO, E § 2 Anmerkung a) zu Abs. 1). Vorliegend kommt hinzu, dass nach den nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts das Wasser für den in Frage stehenden Abrechnungszeitraum über den auf dem Grundstück des Beklagten befindlichen Sammelanschluss entnommen wurde und Wasserzähler für die Mietwohnungen erst im Februar 2000 angebracht worden sind. Bereits aufgrund dieser Tatsache kann nicht angenommen werden, dass die Klägerin ihr Vertragsangebot an die ihr unbekannten Mieter gerichtet hat. Wenn der Beklagte, der seinen mietvertraglichen Verpflichtungen nur durch die von der Klägerin gewährleistete Wasserversorgung nachkommen konnte, die Versorgungsleistungen auf seinem Grundstück zuließ, ist dieses Verhalten als konkludente Annahme des Vertragsangebots der Klägerin zu werten.

c) Dass der Beklagte der Klägerin mit Schreiben vom 25. November 1997 mitgeteilt hatte, er beabsichtige eine unmittelbare Abrechnung der Wasserkosten gemäß § 4 Abs. 5 Satz 1 Nr. 2 MHG zwischen den Mietern und der Klägerin, ist unerheblich. Eine solche Direktabrechnung hätte nach allgemeiner Meinung die Zustimmung der Klägerin als Wasserversorgungsunternehmen vorausgesetzt (BVerwG WuM 1987, 685, 686; Börstinghaus in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 7. Aufl., § 4 MHG Rdnr. 102; MünchKommBGB-Voelskow, BGB, 3. Aufl., § 4 MHG Rdnr. 27; Ludwig/Odenthal/Hempel/Franke aaO, § 2 AVBWasserV Rdnr. 33; Morell aaO, E § 1 Anmerkung d) zu Abs. 1). Zu einer derartigen Vereinbarung mit der Klägerin ist es jedoch nicht gekommen, nachdem für den fraglichen Abrechnungszeitraum weder die Mietwohnungen mit Wohnungswasserzählern ausgestattet waren noch der Beklagte bereit war, eine Mithaftung als Grundstückseigentümer zu übernehmen.

2. Nicht gefolgt werden kann dem Berufungsgericht jedoch, soweit es eine Nachprüfung der vom Beklagten geltend gemachten Unbilligkeit der Tarife nach § 30 AVBWasserV als ausgeschlossen angesehen und den Beklagten hierfür auf einen Rückforderungsprozess verwiesen hat.

a) Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs trifft das Versorgungsunternehmen die Darlegungs- und Beweislast für die Billigkeit der Ermessensausübung bei Festsetzung des Leistungsentgelts (§ 315 Abs. 3 BGB) dann, wenn das Versorgungsunternehmen hieraus Ansprüche gegen die andere Vertragspartei erhebt (BGH, Urteil vom 30. Juni 1969 - VII ZR 170/67, NJW 1969, 1809 f.; BGH, Urteil vom 4. Dezember 1986 - VII ZR 77/86, WM 1987, 295 = NJW 1987, 1828 unter II 3 a; BGH, Urteil vom 2. Oktober 1991 - VIII ZR 240/90, WM 1991, 2065 = NJW-RR 1992, 183 unter I; zuletzt BGH, Urteil vom 5. Februar 2003 - VIII ZR 111/02, unter II 1 b, z.Veröff. in BGHZ best.; siehe auch OLG Celle, NJW-RR 1993, 630 f., jew.m.w.Nachw.).

Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts ergibt sich auch nichts anderes aus der Regelung des § 30 Nr. 1 AVBWasserV, nach welcher Einwände gegen Rechnungen und Abschlagszahlungen zum Zahlungsaufschub oder zur Zahlungsverweigerung nur berechtigen, "soweit sich aus den Umständen ergibt, dass offensichtliche Fehler vorliegen". Das Bestreiten der Billigkeit der Preisbestimmung des Versorgungsunternehmens wird davon nicht erfasst. Wie der erkennende Senat in seinem Urteil vom 19. Januar 1983 (aaO unter II 2 b) sowohl für den Tarifkunden- wie für den Sonderkundenbereich (vgl. auch BGH, Urteil vom 30. Oktober 1975 - KZR 2/75, RdE 1976, 25 unter I zu Abschn. VIII, 4 der "Allgemeinen Bedingungen für die Versorgung mit elektrischer Arbeit aus dem Niederspannungsnetz des Elektrizitätsversorgungsunternehmens" vom 27. Januar 1942) ausgeführt hat, betrifft der vom Kunden eines Versorgungsunternehmens erhobene Einwand der Unbilligkeit der Preisbestimmung nach § 315 BGB nicht Rechen- und Ablesefehler oder andere Abrechnungsgrundlagen, sondern die Leistungspflicht des Kunden, der im Falle der Unangemessenheit des verlangten Preises von Anfang an nur den vom Gericht bestimmten Preis schuldet (§ 315 Abs. 3 BGB). Wenn die nach billigem Ermessen zu treffende Bestimmung der Gegenleistung einer Partei überlassen ist, entfällt die bei einem Vertrag normalerweise bestehende Gewissheit über Inhalt und Umfang der Leistung, welche aus der Einigung der Partei hierüber folgt. Den Belangen des Kunden, der die Preisbestimmung für unbillig hält und ein schutzwürdiges Interesse daran hat, lediglich den tatsächlich geschuldeten Preis zahlen zu müssen, kann nur dadurch hinreichend Rechnung getragen werden, dass es ihm gestattet wird, sich gegenüber dem Leistungsverlangen des Versorgungsunternehmens entsprechend dem in § 315 Abs. 3 BGB enthaltenen Schutzgedanken auf die Unangemessenheit und damit Unverbindlichkeit der Preisbestimmung zu berufen und diesen Einwand im Rahmen der Leistungsklage zur Entscheidung des Gerichts zu stellen. Hieran hat der erkennende Senat auch in nachfolgenden Entscheidungen festgehalten (BGH, Urteil vom 6. Dezember 1989 - VIII ZR 8/89, WM 1990, 608 unter B I 3 a; BGH, Urteil vom 2. Oktober 1991 aaO; a.A. Ludwig/Odenthal/Hempel/Franke aaO, § 30 AVBEltEV Rdnr. 26; Morell aaO, E § 30 Anmerkung d); siehe auch KG in KGR Berlin 2001, 273).

b) Auf die - auch von der Revision nicht mehr angegriffenen - Ausführungen des Berufungsgerichts zur Frage eines Verstoßes des § 30 AVBWasserV in der von ihm vorgenommenen Auslegung gegen die Richtlinie 93/13 EWG des Rates vom 5. April 1993 über missbräuchliche Klauseln in Verbraucherverträgen kommt es danach nicht mehr an.

3. Soweit die Klägerin darüber hinaus vom Beklagten Entgelt für Entwässerungsleistungen begehrt, ist das Berufungsgericht auch hier zu Recht von einem konkludent zustande gekommenen Vertrag zwischen den Parteien ausgegangen. Der Beklagte ist hier ebenfalls entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts (so auch KG in KGR Berlin 2000, 133) nicht mit den von ihm erhobenen Einwendungen gegen die Preisbestimmung ausgeschlossen; denn § 20 der Allgemeinen Bedingungen für die Entwässerung in B. (AEB), der als Allgemeine Geschäftsbedingungen in den Versorgungsvertrag einbezogen ist und inhaltlich der Regelung des § 30 AVBWasserV entspricht, ist in gleicher Weise auszulegen.

4. Die Widerklage des Beklagten, mit der dieser die Feststellung der Verpflichtung der Klägerin zum Abschluss von Versorgungsverträgen mit den Mietern des Anwesens Z. straße erstrebt, hat das Berufungsgericht zu Recht abgewiesen.

a) § 4 Abs. 5 Satz 1 Nr. 2 MHG, aus dem die Revision eine Verpflichtung der Klägerin zum Abschluss derartiger Versorgungsverträge herleiten will, ist durch Aufhebung des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe außer Kraft getreten (Art. 10 Nr. 1 des Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001, BGBl. I 1149). Die genannte Vorschrift ist in § 556 a BGB mit der Begründung nicht übernommen worden, die bisherige Regelung habe sich in der Praxis nicht bewährt, da von ihr kaum Gebrauch gemacht worden sei und sie zahlreiche ungeklärte Fragen insbesondere im Hinblick auf die Zustimmung des Leistungserbringers aufgeworfen habe (BT-Drucks. 14/4553 S. 52). Im übrigen betraf diese Vorschrift ohnehin nur das Verhältnis zwischen den Mietvertragsparteien.

b) Ein Abschlusszwang der Klägerin in der vom Beklagten erstrebten Weise ergibt sich auch nicht aus der Monopolstellung der Klägerin. Eine Anschluss und Versorgungspflicht besteht in der Wasserversorgung nur gegenüber dem Grundstückseigentümer (Ludwig/Odenthal/Hempel/Franke aaO, § 2 AVBWasserV Rdnr. 42); dieser Verpflichtung kommt die Klägerin nach. Auf den Abschluss von Versorgungsverträgen mit den Mietern unter gleichzeitiger Entlassung des Vermieters aus seinem Vertragsverhältnis hat der Beklagte keinen Anspruch; zudem würde damit das "Ausfallrisiko", das hier durch die Besetzung einzelner Wohnungen im Hause des Beklagten in besonderem Maße erhöht ist, auf die Klägerin und somit auf die Gesamtheit der Anschlussteilnehmer verlagert.


III.

Nachdem das Berufungsgericht demnach zu Unrecht die vom Beklagten erhobenen Einwendungen gegen die Preisbestimmung der Klägerin für das geforderte Entgelt für die Wasserversorgung und die Entwässerungsleistungen ungeprüft gelassen und den Beklagten hierfür auf einen Rückforderungsprozess verwiesen hat, ist das angefochtene Urteil insoweit aufzuheben, damit eine Billigkeitsprüfung nach Zurückverweisung der Sache unter Berücksichtigung des Vortrags der Klägerin zu dem Zustandekommen ihrer (genehmigten) Tarife (vgl. BGH, Urteil vom 5. Februar 2003 aaO unter II 1 d) nachgeholt werden kann. Dabei hat der Beklagte Gelegenheit, seine bisher erhobenen Einwände gegen die Festsetzung der Entgelte für Wasserver- und Wasserentsorgung entsprechend seinem Vorbringen im Parallelverfahren zu ergänzen. Im übrigen war die Revision zurückzuweisen.

1 Kommentar zu „Zum Zustandekommen eines Wasserversorungsvertrages mit dem V”

Gast Experte!

Zur Nichtigkeit von Renovierungsklauseln in Formularmietverträgen

BGH Urteil vom 14. Mai 2003 Az.: VIII ZR 308/02 Rechtsnorm: AGBG § 9 Bb
Eine unangemessene Benachteiligung einer Vertragspartei - und damit eine Unwirksamkeit der Gesamtregelung - kann sich aus dem Zusammenwirken zweier Formularklauseln auch dann ergeben, wenn eine dieser Klauseln schon für sich gesehen unwirksam ist (Bestätigung von BGHZ 127, 245, 253 f.).


Tatbestand:

Die Parteien streiten um Schadensersatz wegen unterlassener Renovierungsarbeiten.

Mit Vertrag vom 23. Januar 1981 mietete die Beklagte von der Rechtsvorgängerin des Klägers eine Wohnung in D. an. Dieser Vertrag enthielt unter anderem folgende Formularklauseln:

"§ 8
Instandhaltung der Mieträume
Anzeigepflicht und Haftung des Mieters
1. ...
2. Der Mieter hat insbesondere die Verpflichtung, auf seine Kosten alle Schönheitsreparaturen (Innenanstrich - auch Heizkörper und Rohre - sowie Tapezierung) in den Mieträumen fachmännisch auszuführen, bei Küchen mindestens in einem Abstand von zwei Jahren, bei Dielen und Bädern mindestens von drei Jahren, bei Wohnräumen mindestens von vier Jahren und bei Schlafräumen mindestens von sechs Jahren.
...
Der Bodenbelag ist bei Auszug in einem ordnungsgemäßen und einwandfreien Zustand zu versetzen. Parkettboden ist bei einem Auszug nach mehr als vierjähriger Mietdauer abzuschleifen und zu versiegeln.
...
§ 12
Beendigung der Mietzeit
1. Die Mieträume sind bei Auszug sauber und
a) ohne Rücksicht auf den für Schönheitsreparaturen in § 8 Ziff. 2 vereinbarten Zeitablauf in fachmännisch renoviertem Zustand zurückzugeben,
..."

Das Mietverhältnis endete zum 31. Januar 2000. Vergeblich forderte der Kläger mit Schreiben vom 28. Januar 2000 die Beklagte, die jegliche Renovierungsarbeiten unterlassen hatte, zur Durchführung aller vertraglich vereinbarten und erforderlichen Instandhaltungsmaßnahmen und Schönheitsreparaturen bis zum 11. Februar 2000 auf. In dem vom Kläger beantragten selbständigen Beweisverfahren hat der gerichtlich bestellte Sachverständige festgestellt, die Wohnung sei umfassend zu renovieren. Die Kosten hierfür würden sich auf 24.377,66 DM belaufen. Zum 1. Juli 2000 wurde die Wohnung wieder vermietet.

Der Kläger fordert von der Beklagten neben dem Ersatz der Kosten für die durchgeführte Renovierung Schadensersatz in Höhe von fünf Monatsmieten, weil der unrenovierte Zustand der Wohnung eine frühere Vermietung verhindert habe. Hilfsweise macht der Kläger noch Schadensersatzansprüche wegen der Schäden an den Fliesen in der Küche und im Badezimmer geltend.

Mit seiner Klage hat der Kläger insgesamt 31.107,06 DM nebst Zinsen begehrt. Das Amtsgericht hat die Beklagte antragsgemäß verurteilt. Auf deren Berufung hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Der Kläger begehrt mit der zugelassenen Revision die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils.


Entscheidungsgründe:

Das Berufungsgericht hat ausgeführt:

Dem Kläger stehe gegen die Beklagte kein Schadensersatzanspruch wegen unterlassener Renovierungsarbeiten zu. Denn sowohl die Rückgabeklausel in § 12 Ziff. 1 Buchst. a) des Mietvertrages wie auch die Regelung in § 8 Ziff. 2 des Vertrages, mit welcher der Mieter zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet werde, seien unwirksam. Die Unwirksamkeit der Rückgabeklausel folge aus § 9 AGBG. Denn nach dem Inhalt dieser Klausel habe der Mieter bei Beendigung der Mietzeit die Räume renoviert zurückzugeben, unabhängig davon, zu welchem Zeitpunkt die letzte Schönheitsreparatur vorgenommen worden sei. Eine Renovierungsvereinbarung wie hier - gegen deren Fristenregelung im übrigen Bedenken beständen - könne zwar für sich betrachtet, auch als Formularklausel wirksam geschlossen werden. Durch das Zusammenwirken mit der Rückgabeklausel entstehe jedoch zum Nachteil des Mieters ein Summierungseffekt. Bei einer Gesamtbetrachtung beider Regelungen zeige sich eine übermäßige Benachteiligung des Mieters als Vertragspartner des Klauselverwenders, die mit dem gesetzlichen Leitbild - Instandhaltung des Mietobjekts als Pflicht des Vermieters gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 n.F. BGB - nicht mehr zu vereinbaren sei; hieran ändere sich auch nichts dadurch, dass sich beide Klauseln an verschiedenen Stellen im Vertragswerk befänden. Das Übermaß der überbürdeten Pflichten ergebe sich aus dem Umstand, dass zu den abgewälzten Instandhaltungspflichten während der Vertragslaufzeit auch noch - mit der Endrenovierungsklausel - die Pflicht treten solle, den nachvertraglichen Renovierungsaufwand zu tragen.

Da die Beklagte mangels wirksamer Vereinbarungen keine Pflichten zur Renovierung der Mietwohnung verletzt habe, schulde sie dem Kläger auch keinen Schadensersatz für den geltend gemachten Mietausfall. Hinsichtlich der Badewanne, des Spiegels, der Mischbatterie sowie der abgelösten Fliesen seien keine Anhaltspunkte dafür ersichtlich, dass die aufgetretenen Mängel nach etwa zwanzig Jahren Mietzeit nicht durch normale Abnutzung bzw. altersbedingten Verschleiß verursacht worden seien.


II.

Diese Ausführungen halten der revisionsrechtlichen Überprüfung stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist. Der Kläger kann wegen Unwirksamkeit der Klauseln des § 12 Ziff. 1 Buchst. a und des § 8 Ziff. 2 des Vertrages weder Ersatz seiner Aufwendungen für die Renovierungsarbeiten noch Schadensersatz für den fünfmonatigen Mietausfall verlangen.

1. Vergeblich wendet sich die Revision dagegen, dass das Landgericht die Rückgabeklausel in § 12 Ziff. 1 Buchst. a für unwirksam gehalten hat.

Nach der Rechtsprechung des Senats (Urteil vom 3. Juni 1998 - VIII ZR 317/97, NJW 1998, 3114 = WM 1998, 2145 unter III 2 a m.w.Nachw.; vgl. auch BGHZ 101, 253, 268 f.) ist eine Regelung in einem vom Vermieter verwendeten Formularmietvertrag, die den Mieter verpflichtet, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben, wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 9 AGBG (jetzt: § 307 BGB) unwirksam. Zwar weist die Revision zutreffend darauf hin, dass nach der Senatsentscheidung vom 3. Juni 1998 (aaO, unter III 2 b) eine solche Klausel, die bei isolierter Betrachtungsweise den Mieter unangemessen benachteilige und deshalb unwirksam sei, sich bei einer Gesamtbetrachtung der Vereinbarung über die Renovierungspflichten gleichwohl als wirksam erweisen könne. Der Senat hat aber die Klausel dort nur deshalb als wirksam angesehen, weil durch die unmittelbar nachfolgenden Bestimmungen in deren Satz 2 hinreichend klargestellt war, dass der Mieter die ihm auferlegte Endrenovierung nur dann vornehmen musste, wenn die Fristen seit der Ausführung der letzten Schönheitsreparaturen bei Vertragsende bereits abgelaufen waren (vgl. auch BGHZ 101, 253, 265). An einer solchen Einschränkung fehlt es hier. In der Rückgabeklausel des § 12 Ziff. 1 Buchst. a heißt es im Gegenteil, dass die Renovierung bei Beendigung der Mietzeit ohne Rücksicht auf den für Schönheitsreparaturen vereinbarten Zeitablauf zu erfolgen hat.

2. Zu Recht hält das Berufungsgericht auch die formularmäßige Überwälzung der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen - die nach der gesetzlichen Regelung grundsätzlich dem Vermieter obliegt - in § 8 Ziff. 2 des Vertrages für unwirksam.

Nach der Rechtsprechung des Senats (Beschluss vom 2. Dezember 1992 - VIII ARZ 5/92, NJW 1993, 532 unter II, 2) können auch jeweils für sich unbedenkliche Klauseln einen Summierungseffekt haben und in ihrer Gesamtwirkung zu einer unangemessenen Benachteiligung des Vertragspartners des Verwenders führen. Diese Rechtsprechung hat das Berufungsgericht zu Recht seiner Entscheidung zugrunde gelegt. Zwar sind die Regelungen der §§ 8 und 12 des Vertrages in voneinander getrennten Paragraphen und mit unterschiedlichen Überschriften niedergelegt. Sie müssen jedoch, weil sie sich insgesamt mit der Renovierungspflicht des Mieters befassen, ihrer gemeinsamen Bestimmung gemäß als zusammengehörig betrachtet werden (Senatsbeschluss aaO). Dieser inhaltliche Zusammenhang wird zudem durch die Klauseln selbst hergestellt. § 12 Ziff. 1 Buchst. a verweist auf die turnusmäßige Renovierungspflicht des § 8 Ziff. 2; § 8 Ziff. 2 wiederum enthält eine Anordnung über die Pflichten des Mieters bei Auszug in bezug auf die Instandsetzung des Bodenbelags, insbesondere des Parkettbodens.

Die Revision meint zwar, die von dem Berufungsgericht herangezogenen Grundsätze könnten nur dann eingreifen, wenn gegen beide Klauseln, für sich gesehen, nichts einzuwenden sei und sie nur in ihrer Gesamtwirkung zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters führten, während das Berufungsgericht schon eine der Klauseln, die Rückgabeklausel, isoliert betrachtet für unwirksam halte; in einem solchen Fall ließen sich die Klauseln in einen zulässigen und einen unzulässigen Teil aufteilen mit der Folge, dass der zulässige Teil aufrechtzuerhalten sei (vgl. Senatsurteile vom 25. März 1998 - VIII ZR 244/97, NJW 1998, 2284 unter II 1 a cc, und vom 7. Oktober 1981 - VIII ZR 214/80, NJW 1982, 178 unter II, 3 e). Dem kann für den gegebenen Fall nicht gefolgt werden. Anders als inhaltlich selbständige, nur in einem äußeren sprachlichen Zusammenhang stehende Regelungen sind die genannten Klauseln wegen ihrer inneren Zusammengehörigkeit nicht in dem von der Revision befürworteten Sinne teilbar. Im übrigen kann sich eine unangemessene Benachteiligung einer Vertragspartei - und damit eine Unwirksamkeit der Gesamtregelung - aus dem Zusammenwirken zweier Klauseln auch dann ergeben, wenn eine dieser Klauseln schon für sich gesehen unwirksam ist (BGHZ 127, 245, 253 f.). Denn der Verwender einer aus zwei Teilen bestehenden Klausel, deren einer Teil nur Bestand haben kann, wenn der andere Teil unwirksam ist, kann sich wegen des Gebotes der Transparenz vorformulierter Vertragsbedingungen nicht zu seinen Gunsten auf die Unwirksamkeit des anderen Klauselteils berufen.

Ob die Renovierungsklausel des § 8 Ziff. 2 - unter anderem die Bestimmung über die Instandsetzung des Bodenbelags (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 7. Aufl., § 584 Rdnr. 84) - schon aus sich heraus der Inhaltskontrolle des § 9 AGBG nicht standhält, kann nach alledem dahingestellt bleiben.

3. Damit erweist sich die Entscheidung des Berufungsgerichts auch als zutreffend, soweit dem Kläger Schadensersatzansprüche wegen des fünfmonatigen Mietausfalls versagt worden sind. Bei Unwirksamkeit der vorgenannten Klauseln hat die Beklagte durch das Unterlassen von Renovierungen und Schönheitsreparaturen keine ihr obliegende Pflicht verletzt.

4. Auch soweit das Landgericht Schadensersatzansprüche des Klägers wegen Schäden an Fliesen in der Küche und im Badezimmer verneint hat, kann die Entscheidung nicht beanstandet werden. Die Erwägung des Berufungsgerichts, nach etwa 20 Jahren Mietzeit liege es durchaus nahe, dass die festgestellten Mängel durch Verschleiß im Rahmen einer vertragsgerechten Nutzung der Wohnung entstanden seien, sind frei von Rechtsfehlern. Dass andere Schadensursachen zugrunde liegen könnten, ist nicht festgestellt und wird auch von der Revision nicht aufgezeigt.

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