Wohnen und leben
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Führt die vertragsgemäße Abrechnung der Wasserkosten im Wohnhaus nach dem Maßstab der Wohnungsgrößen zu einer unbilligen Belastung eines (hier: alleinstehenden) Mieters, so kann der Mieter eine auf seinen Haushalt bezogene Einzelabrechnung verlangen, die der Anzahl der Personen im Haus Rechnung trägt.

(LG Aachen, Urteil vom 24.05.1991 - 5 S 70/91) WM 91, 503

s. auch § 535 BGB, § 4 MHG, § 21 NMV



Sprechen sich alle Mieter im Mehrparteienhaus für eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels von festem Maßstab auf Personenschlüssel aus, so ist der Vermieter gehalten, die Betriebskosten für Wasser, Abwasser und Müllabfuhr zukünftig personennah abzurechnen.

(AG Weimar, Urteil vom 07.06.1996 - 10 C 42/96) WM 97,119

s. auch § 535 BGB, § 4 MHG, § 14 MHG



Wird im Mietvertrag die Wohnung allein dem Hausgrundstück verwaltungsmäßig zugeordnet, so ist eine Betriebskostenabrechnung nach weitergehender Wirtschafts- oder Verwaltungseinheit ausgeschlossen.

(LG Köln, Urteil vom 31.01.1991 - 1 S 313/90) WM 91, 281

s. auch § 4 MHG



Bei einheitlicher Grundsteuerbemessung, die nicht nach Wohn- und Gewerberaum trennt, ist im gemischt genutzten Gebäude die Aufteilung der Betriebskostenart im Verhältnis der Wohn- bzw. Nutzflächen zulässig.

(AG Essen-Steele, Urteil vom 20.10.1992 - 11 a C 394/92) WM 93, 198

s. auch § 4 MHG, § 20 NMV



Aus der Betriebskostenabrechnung muss der Schlüssel der Kostenverteilung auf die Mietpartei ersichtlich sein. Die Hinnahme fehlerhafter Abrechnungen in der Vergangenheit bindet den Mieter nicht.

(LG Essen, Urteil vom 07.09.1990 - 1 S 336/90) WM 91, 121

s. auch § 4 MHG, § 259 BGB



Der Vermieter ist berechtigt, nach dem Einbau von (Kalt-) Wasseruhren den Abrechnungsschlüssel von der bisher praktizierten pauschalen Abrechnung auf die nach Verbrauch umzustellen. Den anfallenden Frischwassserverbrauch nach dieser Methode abzurechnen ist korrekter als die - ebenfalls zulässige - Methode der Umlage nach Personen.

(AG Warendorf, Urteil vom 14.08.1992 - 10 C 187/92) HKA 92, 40

s. auch § 4 MHG, § 259 BGB



Zur Abrechnung der Betriebskosten der Wohnung in dem zu Wohn- und Gewerbezwecken gemischt genutzten Gebäude sind die auf den Geschäftsraum entfallenen verbrauchsabhängigen Betriebskosten durch besondere Messeinrichtungen oder Vorkehrungen vorweg zu erfassen.

Ist eine getrennte Erfassung nicht möglich, bedarf dies der Erläuterung in der Betriebskostenabrechnung.

(AG Wiesbaden, Urteil vom 22.11.1995 - 98 C 260/95 -13) WM 96, 96

s. auch § 4 MHG



Für eine abgelaufene Abrechnungsperiode kann der Vermieter die ihm vorbehaltene Befugnis zur Änderung des Umlageschlüssels der Betriebskosten nicht mehr geltend machen.

Die Betriebskostennachforderung kann im Einzelfall verwirkt sein, wenn der Mieter im Vertrauen darauf, nicht mehr in Anspruch genommen zu werden, bestimmte Dispositionen getroffen hat.

(OLG Hamburg, Urteil vom 08.01.1991 - 4 U 190/90) WM 92, 76

s. auch § 4 MHG



Der Vermieter kann auf eine sachgerechte und angemessene Änderung des vereinbarten Umlageschlüssels der Betriebskosten hinwirken.

(AG Wiesbaden, Urteil vom 05.09.1991 - 98 C 552/91) WM 92, 630

(LG Wiesbaden, Urteil vom 06.04.1992 - 1 S 490/91) WM 92,630

s. auch § 535 BGB, § 4 MHG



Der Vermieter ist grundsätzlich befugt, die Wasserkosten im Verhältnis der angemieteten Wohnflächen umzulegen, wobei auftretende Ungenauigkeiten vom Mieter hinzunehmen sind.

(AG Duisburg, Urteil vom 18.12.1992 - 2 C 759/92) ZMR 93, 172

s. auch § 20 NMV, § 27 II.BV



Die Abrechnung der Betriebskosten Wasser, Abwasser, Müllabfuhr und Aufzug nach Wohnflächenmaßstab ist nicht unbillig, wenn der Vermieter eine Abrechnung nach Personenschlüssel nur unter Verwaltungsmehraufwand erstellen kann und die begünstigte Einzelperson lediglich 50 % anteilige Betriebskostenersparnis erhalten würde.

(LG Aachen, Urteil vom 04.06.1993 - 5 S 58/93) WM 93, 410

s. auch § 21 NMV, § 535 BGB, § 4 MHG



Ist der Umlagemaßstab für die Betriebskosten im Mietvertrag nicht vereinbart, entspricht es der Billigkeit, die verbrauchsunabhängigen Kosten nach einem Maßstab umzulegen, der die Beträge zu einer kalkulierbaren Größe für die Mieter macht (hier: Wohnungsgröße).

(AG Wuppertal, Urteil vom 18.02.1993 - 96 C 550/92) WM 93, 685

(LG Wuppertal, Beschluss vom 12.08.1993 - 9 S 118/93) WM 93, 685

s. auch § 535 BGB, § 4 MHG



Die Abrechnung des Wassergeldes innerhalb einer Wirtschaftseinheit nach dem Verhältnis der Wohnflächen ist nicht bereits deshalb unbillig, weil der Verbrauch in den einzelnen Häusern unterschiedlich ist.

(LG Siegen, Urteil vom 30.01.1991 - 3 S 420/90) WM 91, 281

s. auch § 4 MHG



1. Der zur Abrechnung von Betriebskosten einmal vereinbarte und vom Vermieter bestimmte Verteilerschlüssel ist für beide Vertragspartner bindend. Eine abändernde Regelung kann nur vom Vermieter und Mieter gemeinsam getroffen werden.

2. Alleine aus dem Umstand, dass der Mieter den auch den vorhergehenden Betriebskostenabrechnungen zugrundegelegten, jedoch vom Mietvertrag abweichenden Verteilerschlüssel nie beanstandet hat, kann nicht auf einen dahingehenden Rechtsbindungswillen geschlossen werden, dass der Mieter mit dem vom Vermieter verwandten Verteilerschlüssel bislang einverstanden war. Der Vermieter kann sich insoweit nach Treu und Glauben nicht darauf berufen, die Zahlungen des Mieters so verstanden zu haben, dass dieser damit einverstanden sei, einen anderen als den vereinbarten Verteilerschlüssel zu akzeptieren.

(AG Köln, Urteil vom 15.06.1994 - 201 C 63/94) ZMR II/95

s. auch § 535 BGB, § 27 II.BV



Widerspricht der vom Vermieter zur Betriebskostenabrechnung festgelegte und in der Vergangenheit vom Mieter unbeanstandete Verteilerschlüssel dem billigen Ermessen, kann seine dem Vermieter vertraglich gestattete Änderung vom Mieter nur für die Zukunft, nicht aber für die Vergangenheit oder den laufenden Abrechnungszeitraum verlangt werden, es sei denn, dass dem Vermieter vor Beginn der Abrechnungsperiode verlässliche Anhaltspunkte für eine sich ergebende grobe Unbilligkeit vorlagen.

(LG Düsseldorf, Urteil vom 05.07.1994 - 24 S 66/94) WM 96,777

s. auch § 4 MHG, § 315 BGB, § 316 BGB



Die Berücksichtigung einer Haushaltswaschmaschine in der Wasserabrechnung nach Personenzahl ist grundsätzlich fehlerhaft.

(AG Bergisch Gladbach, Urteil vom 10.05.1994 - 24 C 512/93) WM 94, 549

s. auch § 4 MHG



Die Abrechnung der Wasserkosten nach dem festem Umlageschlüssel der Wohnflächen ist nicht zu beanstanden.

(AG Duisburg, Urteil vom 18.12.1992 - 2 C 759/92) WM 94, 549

s. auch § 21 NMV, § 535 BGB, § 4 MHG



Die Befugnis des Vermieters zur Änderung des Abrechnungsmaßstabes zu den Kosten der Wasserversorgung, der Entwässerung und der Müllabfuhr besteht nur, wenn der neue Maßstab gerechter als der bisherige ist.

(AG Münster, Urteil vom 04.10.1994 - 4 C 273/94) WM 94, 613

s. auch § 4 MHG



Auch bei verbrauchsabhängiger Heizkostenabrechnung ist die Kappungsgrenze der Betriebskostenumlageverordnung zu beachten.

(AG Halberstadt, Urteil vom 21.06.1995 - 6 C 94/95 - n. rkr.) WM 95, 489

s. auch § 4 BetrKostUV



Der Mieter kann sich auch bei verbrauchsabhängiger Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten nach § 4 Abs. 2 BetrKostUV auf die Kappungsgrenze nach § 4 Abs. 3 BetrKostUV berufen, wenn sein Verbrauch deutlich über den Durchschnitts-werten der anderen Mieter des Hauses liegt.

(LG Zwickau, Urteil vom 21.11.1995 - 6 S 170/95) HKA 96,11

s. auch § 4 BetrKostUV



Auch bei verbrauchsabhängiger Heizkostenabrechnung ist die Kappungsgrenze der Betriebskostenumlageverordnung zu beachten.

(LG Magdeburg, Urteil vom 07.11.1995 - 2 S 448/95)

- I. Instanz AG Halberstadt in WM 1995, 489 - WM 96, 98

(AG Eisenach, Urteil vom 27.03.1996 - 5 C 2450/95) WM 96.348

s. auch § 4 BetrKostUV, § 14 MHG



Ist als Verteilungsschlüssel die Personenzahl vereinbart worden, sind nur die tatsächlich wohnenden Personen und keine Besucher anzugeben.

(AG Kassel, Az. 803 (85) C 6329/91) HKA 96, 2

s. auch § 535 BGB, § 4 MHG



1. Für die Kosten des Betriebes zentraler Warmwasserversorgungsanlagen in Häusern, in denen keine zentrale Heizungsanlage besteht, gilt im Beitrittsgebiet keine Kappungsgrenze von 0,40 DM/m2.

2. Wenn eine Warmwasserversorgungsanlage aufgrund technischer Überalterung einen außerordentlich hohen Bedienungsaufwand erfordert und angesichts der damit verbundenen Lohnkosten nur extrem unwirtschaftlich zu betreiben ist, liegt ein Mangel der Mietsache vor. Die Grenze für einen wirtschaftlichen Betrieb einer reinen Warmwasserversorgungsanlage ist im Größenbereich von 1,20 DM/m2 anzusiedeln.

(AG Mitte, Urteil vom 31.05.1995 - 4 C 465/94) WM 96,156

(LG Berlin, Urteil vom 13.11.1995 - 67 S 262/95)

s. auch § 4 BetrKostUV, § 537 BGB



1. Die Kappungsgrenze für Heiz- und Warmwasserkosten nach der Betriebskostenumlageverordnung ist auch bei verbrauchsabhängiger Abrechnung zu beachten.

2. Der Mieter kann sich auch auf die Kappungsgrenze berufen, wenn sein Verbrauch deutlich über den Durchschnittswerten der anderen Mieter des Hauses liegt.

Eine Ausnahme davon besteht bei einer vom Vermieter zu beweisenden sittenwidrigen Schädigung durch den Mieter. Unentschieden bleibt, ob der Vermieter einen Schadensersatzanspruch wegen positiver Forderungsverletzung geltend machen kann.

(LG Zwickau, Urteil vom 21.11.1995 - 6 S 170/95) WM 96,230

s. auch § 4 BetrKostUV, § 14 MHG, § 535 BGB



Erweist sich der für die Verteilung der gemeinschaftlichen Lasten und Kosten maßgebende Schlüssel wegen nachträglicher Änderungen der Größe einzelner Wohnungen aufgrund von Auflagen der Baubehörde nicht mehr als sachgerecht, besteht gleichwohl unter dem Gesichtspunkt der groben Unbilligkeit kein Anspruch auf Abänderung des Kostenverteilschlüssels, sofern die nicht gerechtfertigte Kostenmehrbelastung hinsichtlich weniger als der Hälfte der Gesamtkosten nur 22 % beträgt.

NJW-RR 1995, S. 529 f.

(BayObLG, Beschl. vom 10.11.1994; Az.: 2 Z BR 100/94) HKA 95, 40

s. auch § 535 BGB, § 4 MHG



Die vertragsgemäße Umlage der Heizungskosten nach der Wohnfläche der beheizten Räume schließt die Kappung der Heizkosten nach der anrechenbaren Wohnfläche der Wohnung nicht aus (Aufgabe von AG Neubrandenburg, Az. C 870/93)

(AG Neubrandenburg, Urteil vom 14.07.1994, Az. C 619/94) HKA 1994, 43, 44

s. auch § 1 BetrKostUV, § 2 BetrKostUV, § 4 BetrKostUV



Wird im Beitrittsgebiet eine ofenbeheizte Wohnung vom Vermieter nur mit Warmwasser versorgt, so beträgt die Kappungsgrenze des § 4 Abs. 3 BetrKostUV für die umlegbaren Warmwasserkosten 0,40 DM pro Quadratmeter Wohnfläche monatlich.

(AG Berlin-Mitte, Urteil vom 25.10.1994, Az. 2 C 392/94) HKA 95, 12

s. auch § 4 BetrKostUV



Ist im Mietvertrag der Umlageschlüssel für die verbrauchsabhängigen Betriebskosten Wasser, Abwasser und Müllabfuhr nicht vereinbart, so ist die Bestimmung des Maßstabes der Wohnungsgröße grob unbillig, sofern eine Abrechnung nach der Anzahl der im Haus lebenden Personen für den betroffenen Mieter zu einer Halbierung der anteiligen Betriebskosten führen würde.

Eine Änderung des Verteilungsmaßstabes kann der benachteiligte Mieter nur für die Zukunft verlangen, da (hier) dem Vermieter eine Änderung der bereits erstellten Abrechnungen unzumutbar ist.

(AG Lippstadt, Urteil vom 04.07.1995 - 6 C 243/95) WM 95, 594

s. auch § 535 BGB, § 4 MHG



Die Aufteilung der auf die Gewerbeobjekte und den Wohnraum im Gebäude entfallenden Betriebskostenanteile bedarf in der Betriebskostenabrechnung keiner Darlegung im einzelnen, wenn der Maßstab dem Mieter aus vorausgegangenen Abrechnungen bekannt ist.

(AG Hamburg, Urteil vom 27.04.1995 - 49 C 64/95) WM 95, 660

s. auch § 4 MHG; § 535 BGB



Der vom Vermieter in der Betriebskostenabrechnung bestimmte Verteilungsmaßstab entspricht (hier) nicht der Billigkeit, wenn in dem Gebäude mit Wohnflächen und Gewerbeflächen die anteiligen Grundsteuern und Kosten der Gebäudeversicherungen nach einheitlichem Flächenmaßstab umgelegt werden.

(AG Gütersloh, Urteil vom 04.11.1994 - 14 C 315/94) WM 95, 660

s. auch § 4 MHG



Die ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung über Wohnraum in einem gemischt genutzten Gebäude bedarf der Erläuterung zu Umlage oder Verteilung der auf die Gewerbeeinheiten erfahrungsgemäß anfallenden Bewirtschaftungskosten des Gebäudes.

(AG Halle-Saalkreis, Urteil vom 26.05.1995 - 96 C 627/94) WM 95, 718

s. auch § 4 MHG; § 2 BetrKostUV



Bei Betriebskostenabrechnung nach anteiligen Quadratmetern der Wohnung sind in einer Reihenhausanlage die Gesamtkosten auf die gesamten Wohnflächen vorab zu beziehen. Soweit Reihenhäuser privatisiert worden sind und des weiteren in privatisierten Häusern Strom- und Wasserverbrauch für Modernisierungsmaßnahmen entstanden sind, ist dem jeweils durch Kostenabzug vorab Rechnung zu tragen.

(AG Görlitz, Urteil vom 17.11.1995 - 9 C 0791/95) WM 96, 48

s. auch § 4 MHG, § 11 MHG, § 14 MHG, § 1 BetrKostUV, § 3 BetrKostUV, § 259 BGB



Der Vermieter trägt die Betriebskosten, die auf die unvermietete Wohnung im Gebäude anteilig umlagefähig sind.

(AG Coesfeld, Urteil vom 20.06.1989 - 4 C 56/89) WM 96,155

s. auch § 4 MHG



Zur Abrechnung der Betriebskosten der Wohnung in dem zu Wohn- und Gewerbezwecken gemischt genutzten Gebäude sind die auf den Geschäftsraum entfallenen verbrauchsabhängigen Betriebskosten durch besondere Messeinrichtungen oder Vorkehrungen vorweg zu erfassen.

Ist eine getrennte Erfassung nicht möglich, bedarf dies der Erläuterung in der Betriebskostenabrechnung.

(AG Wiesbaden, Urteil vom 22.11.1995 - 98 C 260/95 - 13) WM 96, 96

s. auch § 4 MHG



Die Zusammenfassung mehrerer Gebäude in der Betriebskostenabrechnung zu einer Wirtschaftseinheit ist nicht zulässig, wenn gemeinsames Merkmal der Gebäude allein ihre Belegenheit im Stadtgebiet ist; dies gilt auch, wenn die Bewirtschaftung (hier: Gartenpflege) durch vereinheitlichte Auftragsvergabe an Dritte eine kostengünstige Pauschalpreisgestaltung erlaubt.

(AG Siegen, Urteil vom 29.12.1995 - 5 C 2196/95) WM 96,426

s. auch § 4 MHG



Wird der verbrauchsunabhängige Teil der Heizkosten nach dem Verhältnis der Wohnflächen verteilt, so sind die tatsächlichen Quadratmeterzahlen der einzelnen Wohnungen maßgebend und nicht die in den Mietverträgen angegebenen Größen.

(AG Hamburg, Urteil vom 27.03.1996 Az. 41 a C 2072/95) HKA 97, 36

s. auch § 4 MHG



Mehr oder weniger häufige Besuche bei einer Mietpartei sind ohne Auswirkung auf die Personenzahl im Miethaus, die dem Umlageschlüssel der Betriebskosten zugrunde liegt.

(AG Ahaus, Urteil vom 13.11.1996 Az. 5 C 788/96) WM 97, 232

s. auch § 4 MHG



Ist der für die Bemessung der Wasser- und Abwasserkosten maßgebliche Frischwasserverbrauch im Wohnhaus nicht mehr aufklärbar, errechnet sich im Mietvertragsverhältnis sachgerecht eine abzurechnende Verbrauchsmenge nach Durchschnittswerten zweier (hier: nachfolgender) Abrechnungsperioden.

(AG Bergisch Gladbach, Urteil vom 27.05.1997, Az. 24 C 580/95) WM 1998, 109

s. auch § 4 MHG



Werden vertraglicher Vereinbarung entsprechend die Betriebskosten nach Personenschlüssel abgerechnet, bleibt gleichwohl das Leerstandsrisiko bei dem Vermieter. Leerstehende Wohnungen sind (hier) als mit einer Person belegt zu rechnen.

(AG Köln, Urteil vom 07.03.1997 - 201 C 609/1996) WM 98, 290

s. auch § 4 MHG



1. Es ist auch im Hinblick auf unterschiedliche Belegungszahlen der einzelnen Wohnungen im Gebäude nicht ohne Weiteres als grob unbillig anzusehen, wenn der Vermieter nach einem qm-Schlüssel abrechnet.
2. Eine Verpflichtung des Vermieters auf Änderung des Umlageschlüssels kann nur für die Zukunft angenommen werden.
3. Verfügt ein großer Gebäudekomplex nur über eine einzige Hauptwasserleitung sowie eine Hauptgasleitung, ist die Bildung einer Wirtschaftseinheit auch dann zulässig, wenn der Komplex über mehrere Eingänge an mehreren Straßen verfügt und neben Wohnungen auch Büro- und Geschäftsräume beherbergt.

(LG Bonn, Urteil vom 27.11.1997 - 6 S 274/1997) WM 98,353

s. auch § 4 MHG, § 315 BGB, § 316 BGB, § 535 BGB



Die Beklagten als Wohnungsmieter sind insofern nicht an den Betriebskosten zu beteiligen, die von den Gewerbemietern im erhöhten Umfang verursacht werden. Ob die Gewerbemieter andere oder im Verhältnis höhere Betriebskosten verursachen, hat der Vermieter in der Betriebskostenabrechnung nachvollziehbar darzulegen, damit der Wohnungsmieter die Möglichkeit hat, die Angemessenheit der Verteilung von Betriebskosten nachzuvollziehen.

(LG Berlin, Urteil vom 29.09.1997 - 62 S 588/1996) WM 98, 440

s. auch § 4 MHG, 20 NMV, § 315 BGB, § 316 BGB, § 535 BGB



In Folge der Gebäudemodernisierung durch Einbau einer zentralen Heizungsanlage steht es dem Vermieter frei, die Anlage durch einen Dritten betreiben zu lassen und die Wärmelieferungskosten auf die Nutzer umzulegen, sofern er die Grundsätze ordnungsgemäßer Bewirtschaftung des Gebäudes wahrt. Die Duldungspflicht des Mieters zur Modernisierung umfasst die Pflicht zur Vereinbarung der Abrechnung der neu entstandenen Betriebskosten.

(LG Frankfurt/Oder, Urteil vom 18.12.1998 - 16 S 185/9 8) WM 99, 403 f.

s. auch § 4 MHG, § 1 HeizkostenV, § 7 HeizkostenV, § 535 BGB, § 812 BGB, § 511a ZPO, § 541 ZPO



Die Zusammenfassung mehrerer Gebäude einer Wohnanlage zu einer Verwaltungseinheit, deren Betriebskosten (hier: Kosten der Gartenpflege) auf die Mietparteien umgelegt werden, ist unbillig, wenn der Größenumfang der entstandenen Verwaltungseinheit dem Mieter die sachgerechte Ausübung von Kontrollen unzumutbar macht.

(AG Leipzig, Urteil vom 16.10.1998 - 45 C 9357/9 8) WM 99, 467

s. auch § 4 MHG, § 315 BGB, § 316 BGB



Das Bestimmungsrecht nach billigem Ermessen lässt dem Vermieter begriffsnotwendig einen bis an die objektiven Grenzen der Billigkeit reichenden Ermessungsspielraum bei der Wahl der in Betracht kommenden Verteilungsschlüssel, so dass es im Streitfall zunächst dem Mieter obliegt, die Billigkeit der getroffenen Leistungsbestimmung substantiiert zu bestreiten. Ist das geschehen, ist es Sache des Vermieters, die Tatsachen darzulegen und zu beweisen, die die Billigkeit seiner Leistungsbestimmung rechtfertigen.
Enthält der Mietvertrag keine anderslautende Regelung, so ist der gewerbliche Vermieter nach §§ 315, 316 BGB berechtigt, den Jahresgesamtbetrag der als umlagefähig vereinbarten Kosten der Straßenreinigung/des Winterdienstes für ein Geschäftshaus mit Ladenpassage auf der Basis des Flächenmaßstabs nach Miettagen zeitanteilig auf den Mieter umzulegen, auch wenn dessen Mietzeit erst am 18. Juni begonnen hat.

(OLG Düsseldorf, Beschluss vom 03.02.2000 - 10 W 1/00) WM 2000, 133



Die Betriebskostenabrechnung im gemischt genutzten Gebäude muss die auf den Wohnraum entfallenden Kosten von den übrigen Kosten trennen.

(LG Hanau, Urteil vom 12.11.1999 - 2 S 387/99) WM 2000, 250

s. auch § 4 MHG



Die Betriebskosten einer Wirtschaftseinheit können vom Vermieter nicht anteilig aus Bewirtschaftungskosten seines ggf. gesamten örtlichen Wohnungsbestands herausgerechnet werden.

(LG Darmstadt, Urteil vom 05.08.1997 - 17 S 386/96) WM 2000, 311

s. auch § 2 II. BV, § 27 II. BV



Eine Betriebskostenvereinbarung, die den Wohnungsmieter völlig unverhältnismäßig anteilig mit den Betriebskosten des Gebäudes belastet, deren Entstehung auf der überwiegend gewerblichen Mietnutzung des Gebäudes beruht, ist wegen Verstoßes gegen die Generalklausel des § 9 AGBG unwirksam.

(LG Freiburg, Urteil vom 17.12.1998 - 3 S 114/9 8) WM 2000, 614

s. auch § 4 MHG, § 535 BGB



Die auf eine Gaststätte im Wohnhaus entfallenden Betriebskosten sind in der Betriebskostenabrechnung des Gebäudes darzulegen.

(AG Wetzlar, Urteil vom 18.11.1999 - 31 C 375/99 (31)) WM 2001, 30

s. auch § 4 MHG, § 259 BGB



Das Bestimmungsrecht nach billigem Ermessen lässt dem Vermieter begriffsnotwendig einen bis an die objektiven Grenzen der Billigkeit reichenden Ermessensspielraum bei der Wahl der in Betracht kommenden Verteilungsschlüssel, so dass es im Streitfall zunächst dem Mieter obliegt, die Billigkeit der getroffenen Leistungsbestimmung substantiiert zu bestreiten. Ist das geschehen, ist es Sache des Vermieters, die Tatsachen darzulegen und zu beweisen, die die Billigkeit seiner Leistungsbestimmung rechtfertigen.

Enthält der Mietvertrag keine anderslautende Regelung, so ist der gewerbliche Vermieter nach §§ 315, 316 BGB berechtigt, den Jahresgesamtbetrag der als umlagefähig vereinbarten Kosten der Straßenreinigung/des Winterdienstes für ein Geschäftshaus mit Ladenpassage auf der Basis des Flächenmaßstabs nach Miettagen zeitanteilig auf den Mieter umzulegen, auch wenn dessen Mietzeit erst am 18. Juni begonnen hat.

(OLG Düsseldorf, Beschluss vom 03.02.2000 - 10 W 1/00) ZMR 2001, 215

s. auch § 197 BGB, § 201 BGB, § 242 BGB, § 315 BGB, § 316 BGB, § 535 BGB



1. Eine pauschale Vorwegerfassung der auf die Gewerbeeinheiten entfallenden Betriebskosten nach dem umbauten Raum ist nur dann zulässig, wenn die auf das Gewerbe entfallenden Kosten nicht gesondert ermittelt werden können.

2. Bei der Grundsteuer ist für die Kostenverteilung die Aufteilung nach dem Steuermessbetrag vorzunehmen. Teilt der Vermieter die der Hauptveranlagung zugrunde liegenden Daten nicht mit, so ist zu vermuten, dass die Wohnungsmieter wegen der höheren Gewerbemieten unbillig mit Grundsteueranteilen belastet werden.

3. § 20 Abs. 1 NMV (Gebot der Wirtschaftlichkeit) und § 21 Abs. 2 NMV gebieten für den Vermieter die Vorwegerfassung des Wasserverbrauchs, der auf Gewerbeeinheiten entfällt.

4. Auch bei den Kosten der Müllentsorgung sowie Versicherungskosten ist konkret darzulegen, dass Wohnraummieter nicht aufgrund einer teils gewerblich genutzten Gesamtfläche mit höheren Kosten belastet werden.

(LG Berlin, Urteil vom 27.10.2000 - 65 S 65/00) ZMR 2001, 111

s. auch § 20 NMV, § 21 NMV



Das Umlageausfallwagnis nach § 25a NMV ist für den freien Wohnungsbau nicht umlagefähig.

Die Position "Abrechnungsservice" in der Nebenkostenabrechnung betrifft Verwaltungskosten, die nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten nach Anlage 3 zu § 27 der II. BV gehören.

(AG Hamburg, Urteil vom 27.04.2000 - 37a C 258/99) HKA 2000, 36

s. auch § 27 II. BV, § 25 a NMV



Die Kosten eines Aufzugs, der vom Erdgeschoss und dann erst wieder vom 3. Obergeschoss zu betreten ist, können nicht wirksam auch auf die Mieter des 1. und 2. Obergeschosses umgelegt werden.

(AG Frankfurt/Oder, Urteil vom 04.08.1999 - 2.5 C 761/99) HKA 2000, 22

s. auch § 812 BGB



Werden bei einem (gewerblichen) Mietverhältnis auch Verwaltungsgebühren als umlagefähig vereinbart, so entspricht der gewählte Umlagemaßstab nur dann der Billigkeit, wenn nicht die Jahresnettomiete der gesamten Liegenschaft, sondern lediglich die Nettomiete jedes einzelnen Mieters für sich herangezogen wird, um die jeweiligen (anteiligen) Verwaltungsgebühren zu berechnen.

(AG Potsdam, Urteil vom 09.02.2000 - 26 c 540/99) HKA 2000, 16



Der Vermieter kann die Betriebskosten für Wasser, Abwasser, Müllabfuhr und Treppenhausbeleuchtung auch dann nach dem Verhältnis der Wohnflächen auf die Mieter umlegen, wenn sich in dem Gebäude teilweise Kleinwohnungen (von ca. 50 m2) und teilweise Großwohnungen (von ca. 145 m2) befinden. Die Mieter der Großwohnungen haben keinen Anspruch auf Änderung des Umlagemaßstabs.

(LG Mannheim, Urteil vom 27.01.1999 - 4 S 141/9 8) HKA 2000, 14

s. auch § 4 MHG, § 20 NMV




Das LG München II nimmt Bezug auf zwei Bestimmungen des Mietvertrages. In der einen ist geregelt, dass Umlegungsmaßstab und Abrechnungszeitraum vom Vermieter nach billigem Ermessen geändert werden können, wenn dringende Gründe einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung es erfordern, z. B. bei Umstellung der Heizung. In der anderen ist festgelegt, dass Erhöhungen der Betriebkosten wegen baulicher Veränderungen, soweit die Erhöhungen gesetzlich zulässig sind, nach Maßgabe der gesetzlichen Vorschriften umgelegt oder erhoben werden.

Die Belastung des Mieters mit Wärmebezugskosten ist nicht unbillig. Das Gericht weist auf den Willen des Gesetzgebers und die größere Umweltfreundlichkeit hin. Festgestellt wird, dass das Entgelt für die Wärmelieferung auch die Investitionskosten umfasst, die einen nach außen unbeachtlichen Kalkulationsposten des Wärmelieferers darstellen. Dabei hat das Gericht auch gewürdigt, dass keine Mieterhöhung nach § 3 MHG erfolgt ist.

Das LG München II hat mit weitgehend gleicher Begründung in mehreren Parallelverfahren ebenso entschieden.

(LG München II, Urteil vom 19.09.2000 - 12 S 3192/00) MDR 2001, 210

s. auch § 4 MHG, § 3 MHG



Die Umlage der vertraglich vereinbarten Betriebskosten anteilig nach vermieteten Flächen im Gebäude schließt eine Abwälzung des Leerstandsrisikos auf den Mieter aus.

(OLG Hamburg, Urteil vom 22.08.1990, 4 U 51/89) WM 2001, 343

s. auch § 535 BGB, § 536 BGB, § 3 MHG



Ist in der Teilungserklärung einer Eigentümergemeinschaft die Abrechnung des Warmwassers nach einem sich ergebenden Verteilungsschlüssels vorgesehen, so kann die Abänderung dieses Schlüssels und die Abrechnung nach dem tatsächlichen Verbrauch (von jedem Eigentümer) verlangt werden, wenn in einem 10-Jahresvergleich die Kosten für die Installation der Messgeräte sowie deren Wartung und Ablesung niedriger sind, als die nach der neuen Berechnung ersparten Energiekosten.

(OLG Köln, Beschluss vom 24.04.1998, 16 Wx 28/9 8) HKA 2001, 15

s. auch § 10 WEG, § 3 HeizkostenV, § 7 HeizkostenV, § 8 HeizkostenV, § 9 HeizkostenV, § 10 HeizkostenV



Bei der Festsetzung des Verteilungsschlüssels zur verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung (Verhältnis Festkosten zu den Verbrauchskosten in der Heizkostenabrechnung) muss der Gebäudeeigentümer (auch) den baulichen Zustand des Gebäudes mit dem jeweiligen Energiebedarf der Wohnungen berücksichtigen.

(AG Saarbrücken, Urteil vom 22.03.2000, 5 C 284/99) WM 2001, 85

s. auch § 4 MHG, § 7 HeizkostenV, § 259 BGB



Der Verteilungsschlüssel für eine Betriebs – und Heizkostenabrechnung muss so gewählt sein, dass der Mieter die Möglichkeit hat, diesen auf seine Richtigkeit hin zu überprüfen.

(AG Hamburg, Urteil vom 14.05.1999, 44 C 391/9 8) MieterJournal 4/99, 10

s. auch § 259 BGB



Eine wirksame Betriebskostenabrechnung für Wohnräume erfordert, dass die Kosten für zum Gebäude gehörende Gewerberäume nachvollziehbar getrennt werden bzw. substantiiert dargelegt wird, warum eine solche Trennung erforderlich ist.

(LG Berlin, Beschluss vom 01.11.1999, 62 T 76/99) MieterMagazin 1999, 441

s. auch § 4 MHG, § 535 BGB



Die Zusammenfassung von Wohnblocks zu einer Abrechnungseinheit setzt eine Wirtschafts- und Verwaltungseinheit voraus, die einen gleichmäßigen Nutzwert zu den Betriebskostenansätzen (hier: Pflege der Außenanlagen) bietet.

(LG Bautzen, Urteil vom 19.06.2002 – 1 S 117/01) WM 2002, 497

s. auch § 535 BGB, § 315 BGB, § 3 MHG, § 4 MHG

Hinweis: altes Recht



Der Vorwegabzug von Betriebskosten für gewerbliche Nutzer eines gemischt genutzten Objekts muss in der Betriebskostenabrechnung des Wohnungsmieters nachvollziehbar dargelegt werden.

(AG Köln, Urteil vom 28.10.2002 – 222 C 217/02) WM 2003, S. 153

s. auch § 4 MHG

Hinweis: altes Recht



Eine Betriebskostenabrechnung ist nur fällig, wenn der gewählte Umlagemaßstab Billigkeitsgrundsätzen sowie dem Gebot der Wirtschaftlichkeit entspricht.

(AG Rathenow, Urteil vom 18.05.2001) Die Heizkostenabrechnung 2002, Seite 24

s. auch § 4 MHG

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