Vermieter modernisiert nicht, obwohl zugesagt?

Hallo zusammen, ich wohne in einem 60-er Jahre Haus, das noch teilweise Einfachverglasung, keine Aussenisolierung, einen uralten Heizölbrenner und keine Kellerdecken-Isolierung hat. Wir heizen, aber es wird nicht warm. Die Nebenkosten sind der reinste Horror. Auch der Rest der Substanz des Hauses vergammelt. Bei Vertragsabschluss wurde aber gesagt, das die Modernisierung bald stattfinden würden. Das war nun vor 2,5 Jahren. Der Besitzer kassiert (und zwar nicht zu knapp und deutlich über dem Mietspiegel) , macht aber nichts. Wie gehe ich am besten vor? Ist er nicht verpflichtet das Haus zu isolieren? Soll ich die Miete mindern? Danke für Antworten und liebe Grüße


Gamma