gefragt von administrator am 30.11.1999
Verjährung von Ansprüchen des Vermieters (Nebenkosten)
Habe ein etwas kompliziertes Problem und fange am besten mal vorne an:Wir sind im Januar 2005 aus der Mietwohnung ausgezogen und ins Eigenheim eingezogen.
Bis dato haben wir nichts mehr vom Vermieter gehört und nun nach über einem Jahr den alten Mietvertrag samt Abnahmeprotokoll etc. weggeworfen (was wohl noch zum Problem wird...).
Beim Auzug verlangte der Vermieter (Privatvernieter) kein Abnahmeprotokoll, ich bestand jedoch darauf und liess mir auch die Zählerstände des Stromzählers, der Heizungen etc. unterschreiben.
Ich gab dem Vermieter auch eine Durchschrift davon, die er aber nicht haben wollte.
Nun denn, unser Protokoll haben wir ja vor kurzem entsorgt....
HEUTE -mitte April 2006- kam dann eine Nebenkostenabrechnung für den Zeitraum vom 01.09.2004 bis 31.08.2005 bzw. in unserem Fall durch den Auszug vom 01.09.2005 bis 31.01.2005.
Das Abrechnungsdatum der Firma ist der 10.03.2006, uns wurde die Abrechnung heute zugestellt (per Einschreiben).
Wie habe ich nun die Verjährungsfrist aus §556 (3) BGB zu verstehen? Dort ist von 12 Monaten die Rede und dass der Vermieter nicht zu Teilabrechnungen verpflichtet ist.
Zählen die 12 mon nun ab dem 31.01.2005, dem Tag an dem UNSER Abrechnungszeitraum endete durch Auszug (somit wären wir aus dem Schneider), oder ab dem Ende des Abrechnungszeitraums der gesamten Abrechnung oder ab Erstellung der Abrechnung??
Was mich erst wütend macht an der Sache ist, dass wir IMMER Rückzahlungen bekamen, in 2004 erstmal 27 Euro nachzahlen mussten nun nun eine Nachzahlung von 315 Euro gefordert wird, die jedoch basiert auf den mega Verbrauchsdaten unseres Nachmieters.
Nun kommt mämlich unser bereits weggeworfenes Protokoll wieder ins Spiel. Ich weiss noch ganz genau, dass wir im Gäste-WC, im Schlafzimmer und im Flur oben jeweils 0 (NULL) Einheiten auf den Heizungen hatten, im Wohnzimmer um 1200-1500. Zugrundegelegt wurde aber ein Verbrauch von rd. 1000 Einheiten in Gäste-WC und Flur und fast 4000 im Wohnzimmer, die anderen Räume weiss ich nicht mehr aus dem Kopf.
Nun wurden diese Ablesedaten einfach auf den Nachmieter und uns aufgeteilt,. so dass wir also die enormen Kosten des Nachmieters mittragen sollen. Das kann doch nicht richtig sein....?
Okay, unser Protokoll ist nun nicht mehr vorhanden, ich kann nichts mehr beweisen, aber steht auch der Vermieter in der Beweispflicht? Kann/darf er so einfach den Verbrauch des Nachmieters mit auf uns umlegen?
Und das Ganze dann 1 Jahr und 3 Monate nachdem wir dort ausgezogen sind???
Wäre sehr dankbar, wenn sich da jemand die Mühe macht zu antworten!
DANKE!
Frl. Lotte
Antworten
antwort von fin am
Zunächst einmal wären ein paar Angaben noch nützlich. Wann sind Sie denn in diese Wohnung gezogen, bzw. wann begann das Mietverhältnis?Ganz schlau wird man nicht warum der Abrechnungszeitraum am 1.9. beginnt.
Sind in der Abrechnung a l l e Nebenkosten enthalten, auch Heizkosten?
Bei dem Problem des Durcheinandermengens mit den Verbrauchsdaten des Nachmieters ist zu sagen, dass Ihr Auszugsdatum auf der Abrechnung aber doch berücksichtigt wurde. D.h. nach dem Auszug fallen für Sie doch keine Kosten mehr an.
antwort von Fräulein Lotte am
Wir sind im Mai 2002 eingezogen und im Januar 2005 ausgezogen.Abgerechnet wurde schon immer als wir dort wohnten-keiner weiss warum- für die Zeiträume 01.09.-31.08.
Die Nebenkostenabrechnung trudelte auch immer erst mindestens ein halbes Jahr später ein, also immer so ab März, manchmal auch erst im Mai.
Wir bekamen heute eine Betriebskostenabrechnung und eine Heizkostenabrechnung.
Die Betriebskostenabrechnung ist meiner Ansicht nach okay, denn da sind ja die Posten nach Wohnfläche/Personenzahl oder wie auch immer berechnet und in unserem Fall dann auch nur für die in Frage kommenden 5 Monate (01.09.04-31.01.05).
Auch in der Heizkostenabrechnung wurde unser Auszug berücksichtigt und die Heizkosten auch nach Gradmeßtagen berücksichtigt. Dennoch hat unser Nachmieter überdurchschnittlich verbraucht und wir müssen daher diesen Verbrauch mittragen. Das finde ich nicht okay. Zu Reden ist mit dem Vermieter leider gar nicht
Mal als Hintergrundwissen: Heizkosten haben wir bis dato IMMER rückerstattet bekommen (lediglich einmal mussten wir 27 Euro nachzahlen, allerdings Betriebskosten, keine Heizkosten, das gab es bei uns immer getrennt). Wir zahlten in der Mietwohnung (85qm) 82 Euro pro Monat für die Heizung, jetzt bewohnen wir ein Haus mit knapp 200qm Wohnfläche, zahlen 100 Euro Abschlag pro Monat und bekamen auch wieder eine kleine Erstattung.
Also kann es ja wohl nicht sein, dass wir in diesem 5 Monaten auf einmal 315 Euro über unseren Abschlag hinaus verbraucht haben sollen. Das sind ja über 60 Euro mehr pro Monat, also fast das Doppelte von unserem Abschlag. Ich finde es offensichtlich dass der immense Verbrauch des Nachmieters da eklatant zu Buche geschlagen hat.
Der Vermieter stellt sich auf die Seite seines Mieters und gegen uns, wird cholerisch und unsachlich wenn man versucht die Sachlage zu klären. Also kein Einsehen auf dieser Seite. Nach dem Protokoll zu fragen, wo wir ja die Heizungszählerstande seinerzeit festgehalten hatten, bin ich gar nicht gekommen.
Aber auch meine Frage wegen der Verjährung konnte ich mir noch nicht lösen.
DARF er überhaupt jetzt, im April 2006 noch die Kosten für 09/04 bis 01/05 nachfordern, nachdem wir in 01/05 ausgezogen sind und seitdem nix mehr von ihm hörten?
Danke nochmal
Frl.Lotte
antwort von Rano am
Leider ist die Abrechnung noch nicht verjährt.Wie schon selbst gelesesen, hat der VM 12 Monate nach dem Abrechnungszeitraum (des Hauses, nicht ihrer Wohnung) Zeit, die Abrechnung zuzustellen.
Abrechnungszeitraum nach Ihren Angaben: 01.09.2004 bis 31.08.2005. Demzufolge Zustellung bis 31.8.06 möglich.
Selbst wenn der Zettel mit den Zählerständen noch vorhanden wäre, wäre der VM nicht verpflichtet, anhand dieser Werte abzurechnen/abrechnen zu lassen. Es HÄTTE damals eine Zwischenablesung durch die entspr. Abrechnungsfirma beauftraft werden müssen. (Weiss schon, dass das JETZT nicht mehr weiterhilft). Daher ist die Abrechnung mithilfe der Gradtagszahlen nun leider das Maß der Dinge.
Gruß
Ralph
antwort von fin am
wie schon erwähnt, ist der abrechnungszeitraum, wenn er in `05 geht, so in Ordnung.Bitte noch einmal klar fragen beim Vermieter ob nicht eine Zwischenablesung stattfand nach Ihrem Auszug.
Geht alles nur nach Gradtagstabelle, so ist, wie Sie selbst schreiben, Ihr Auszug aber berücksichtigt. Bitte bedenken Sie auch, dass zu Ihrer Wohndauer auch noch die in der Heizperiode stark zu Buche schlagenden Monate November, Dezember und Januar präsent sind.
Und ob Ihr Nachmieter tatsächlich überdurchschnittlich geheizt hat, das müßten Sie erst einmal beweisen. wie denn ?
Seine Wohnmonate Februar, März, April... fallen doch nicht in Ihre Abrechnung mit hinein, selbst wenn er viel verbraucht haben sollte.
antwort von Rano am
[quote="fin":5d8f6](...Nachmieter...) Seine Wohnmonate Februar, März, April... fallen doch nicht in Ihre Abrechnung mit hinein, selbst wenn er viel verbraucht haben sollte.[/quote:5d8f6]Kappes!
antwort von Fräulein Lotte am
[quote="Rano":acc39][quote="fin":acc39](...Nachmieter...) Seine Wohnmonate Februar, März, April... fallen doch nicht in Ihre Abrechnung mit hinein, selbst wenn er viel verbraucht haben sollte.[/quote:acc39]Kappes![/quote:acc39]
Ja, finde das dennoch ungerecht, denn die Gradmeßtage werden ja vom GESAMTVERBRAUCH errechnet.
Ich habe mal meine Abrechnungen von 2001/2002 und 2002/2003 wo wir in dieser Wohnung gewohnt haben, herausgesucht. Von 2003/2004 haben wir nie etwas bekommen.
Aber mal die beiden Jahre, die ich vorliegen habe als Grundlage:
Da hattenw ir jeweils für das GANZE Jahr (volle 12 Monate) jeweils knapp unter 1000 Einheiten (962 bzw. 980) im Wohnzimmer.
Auf der jetzigen Abrechnung sind es über 3500 Eiheiten (oder so ähnlich) und anhand der Gradmeßtage berechnet, ergeben sich für uns in 5 Monaten alleine über 1300 Einheiten. So viel hatten wir vorher im ganzen Jahr nicht.
In 2 Räumen habe ich nie geheizt (Gäste-WC, Diele), jetzt sind dort je knapp 1000 Einheiten angezeigt, von denen wir anteilsmässig ca. je 500 Einheiten mitzahlen sollen. Das ist einfach nicht richtig so. Ich sehe es nicht ein, den Verbrauch des Nachmieters zu bezahlen.
Wäre die Rechnung so korrekt, würden wir jetzt für ein Haus mit 200qm Wohnfläche deutlich weniger Heizkosten (100 Euro) zahlen, als dort für die 85qm Wohnung (wenn man nach der Abrechnung heht 142 Euro/Monat)...das kann ja wohl nicht sein! Wir haben immer 82 Euro/Monat Heizkostenabschlag bezahlt und IMMER eine Rückzahlung bekommen. Und nun 315 Euro Nachzahlung?
immer noch entrüstet
Frl.Lotte
antwort von Rano am
Tja, der Sache ist wohl kaum beizukommen.Du könntest versuchen, den VM zu einer Neuberechnung der BK zu bewegen, was er aber kaum machen wird.
Du könntest danach auf die Korrektur klagen. Aber die Erfolgsaussichten sind nicht sehr gut. Du könntest Dich schließlich einzig und allein auf die beiden vorliegenden Abrechnungen stützen. Das ist nicht viel.
Sorry für die unzufriedenstellende Antwort. Sehe es als Lehrgeld.
Gruß
Ralph
antwort von fin am
[b:39bbb]Ja, finde das dennoch ungerecht, denn die Gradmeßtage werden ja vom GESAMTVERBRAUCH errechnet[/b:39bbb]Zur Erstellung einer Heizkostenabrechnung braucht man immer den Gesamtverbrauch eines Wirtschaftsjahres. Ansonsten kann man diese nicht erstellen. Aus diesem Gesamtverbrauch werden die einzelnen Verbräuche der Nutzer anteilig an ihren Verbrauchseinheiten ermittelt und/oder an der Gradtagstabelle. Das Ausziehdatum wird bei wechselnden Mietern immer berücksichtigt.
Sie haben nun mal während den Monaten (Winter) noch in der Wohnung gewohnt, in denen mehr geheizt werden muss. Daher mittels der Gradtagstabelle ein höherer Wert als es ihr Nachmieter hat. Das ist laut Heizkostenverordnung vollkommen korrekt. Ihr Nachmieter hat mit den Monaten des Frühjahrs (außer Februar) einen leichten Vorteil während dieser Heizperiode.
Dann führe ich nochmals an, dass Heizenergie stetig teurer geworden ist. Das wird sich in Zukunft auch nicht mehr so schnell ändern.
Eine Nachzahlung von ca. 300 EU bei den Heizkosten ist heute Normalität und nichts ungewöhnliches. Ob man eine Nachzahlung hat oder nicht, hängt eben von vielen Faktoren ab, nicht nur Ihrem persönlichen Verbrauch.
Sollte dies vor Gericht gehen, so werden Sie diesen Prozess höchstwahrscheinlich verlieren.
Ihre ständige Behauptung "ich zahle für den Nachmieter mit" greift nicht und ist von Ihnen nicht beweisbar.
Die Heizkostenverordnung regelt deutlich wie eine Abrechnung erstellt werden muss. Nur weil Ihnen persönlich das ungerecht erscheint, heißt das nicht, das diese falsch ist.
antwort von Fräulein Lotte am
Dennoch bin ich der Meinung, dass ich diese Nachzahlung nicht zu leisten hätte, wenn nach den Zählerständen zum Auszugszeitpunkt abgerechnet worden wäre.Natürlich wurden nur unsere anteiligen Monate rrechnet, natürlich nach der Gradmeßtags-Tabelle und selbstverständlich sind die Wintermonate teurer als die Sommermonate.
ABER uns wurde ja für die genutzten 5 Monate mehr Verbrauch untersellt, als wir in den Jahren davor im ganzen Jahr hatten.
Beispiel Wohnzimmer: Wir hatten in den Jahren zuvor dort immer um 1000 Einheiten verbraucht.
Nun wurden fast 4000 abgelesen, und selbst nachdem unser Anteil davon errechnet wurde, ist das immernoch deutlich mehr als wir wirklich verbraucht haben, sogar mehr als wir in den Jahren davor in 12 Monaten verbraucht haben.
Und das finde ich einfach unfair. Natürlich superblöd dass wir gerade vor Kurzem das Protokoll mit den abgelesenen Werten fortgeworfen haben. Aber die ständigen Nachrichten-Infos am Rande, dass Heizkosten aus 2004 bis Ende 2005 geltened gemacht werden müssen und ansonsten verfallen, liess mich in dem Glauben dass das jetzt nix mehr kommt. Immerhin hatten wir auch 1 Jahr und 4 Monate nix mehr vom Vermieter gehört....
Nunja, ich werde wohl einfach freundlich um Neuberechnung bitten, mit Hinweis auf unsere Abrechnungen der Vorjahre und hoffen dass der VM einsichtig ist. Ich glaube es zwar nicht, will es aber auch nicht unversucht lassen.
Vielen Dank für die Antworten bis hierher!
Frl.Lotte (endlich im eigenen Haus wohnend und nix mehr mit VM zu tun habend *ja!*)
antwort von fin am
[b:dea46]µDennoch bin ich der Meinung, dass ich diese Nachzahlung nicht zu leisten hätte, wenn nach den Zählerständen zum Auszugszeitpunkt abgerechnet worden wäre[/b:dea46]Abrechnungsfirmen erstellen Ihre Abrechnungen im normalen Rhythmus des Wirtschaftsjahres, und nicht nach jedem Auszug eines Mieters. Das ist korrekt so. Hier haben Sie leider eine Unkenntnis in Sachen Heizkostenverordnung.
Würde man in Deutschland bei jedem ausziehenden Mieter direkt nach der Ablesung eine Abrechnung erstellen, müßten die Verbräuche aller Mieter im Haus zu diesem Zeitpunkt gemessen werden, um einen Gesamtverbrauch zu ermitteln. Und die Gesamtabrechnung würde einem ganz anderem Datum wie gewohnt erfolgen.
Würde dann z.b. Ihr Nachmieter nach 5 Monaten wieder ausziehen, hätte dasselbe zu erfolgen. Chaos würde entstehen und die Abrechnungsfirmen wären dazu personell und arbeitstechnisch überhaupt nicht in der Lage.
Aus diesem Grunde bekommen ausziehende Mieter k e i n e Sonderabrechnung. Diese würde zudem noch viel Geld kosten, die der ausziehende Mieter zu tragen hätte.
Bevor Sie nun den Vermieter bitten die Abrechnung zu korrigieren, würde ich an Ihrer Stelle mit der Abrechnung zur Niederlassung der Abrechnungsfirma gehen (Termin machen!) und mir diese erklären lassen. Dabei würde Ihnen auch gesagt werden ob hier evtl. ein Ablesefehler vorliegt.
Wenn Ihr Vermieter diese korrigieren soll, und er muss dazu die Ablesefirma kontaktieren, dann müßten Sie die Kosten tragen, wenn sich hinterher heraustellt, dass richtig abgelesen wurde.
Viel Glück mit Ihrem eigenen Haus! Sie werden sich in Zukunft aber noch wundern wieviel an Heizkosten plus der Heiznebenkosten inkl. Schornsteinfeger Sie hier haben werden.
antwort von Rano am
Sorry, aber fin ist wieder total verbrettert.WÄRE eine ZwischenABLESUNG gemacht worden,
WÄREN nach dem Wirtschaftsjahr ZWEI Abrechnungen für diese eine Wohnung gemacht worden.
Basis WÄREN dann die [b:5a02d]Zählerstände[/b:5a02d] a) zum Auszug und b) zum Ende des Wirtschaftsjahres gewesen.
Nun WIRD aber nach EINER Ablesung zum Ende des Wirtschaftsjahres und den Gradtagszahlen als Schätzgrundlage berechnet. ........................... e. t. c.
Ach, was soll's. Frl. Lotte wird's verstanden haben.
antwort von Fräulein Lotte am
[quote="fin":5d824][b:5d824]µDennoch bin ich der Meinung, dass ich diese Nachzahlung nicht zu leisten hätte, wenn nach den Zählerständen zum Auszugszeitpunkt abgerechnet worden wäre[/b:5d824]Viel Glück mit Ihrem eigenen Haus! Sie werden sich in Zukunft aber noch wundern wieviel an Heizkosten plus der Heiznebenkosten inkl. Schornsteinfeger Sie hier haben werden.[/quote:5d824]
Da wir nunmehr fast 1,5 Jahre bereits im eigenen Haus wohnen, wissen wir bereits wie hoch unsere Nebenkosten (nebst Schornsteinfeger) hier sind und *tatatataaaaaa* sie sind deutlich geringer als die Abrechnung um die es hier geht.
Erstaunlich? Nein. Warum, habe ich bereits mehrfach erklärt. Ich glaube hier liegt einfach ein Mißverständnis vor, liebe/r "fin".
Nochmal: Unser Abschlag für Heizkosten in der 85qm Mietwohnung war 82 Euro/Monat. Wir bekamen immer eine Rückzahlung, weil wir wenig zu Hause sind ergo wenig heizen.
Nun im eigenen Haus (wesentlich mehr qm und Etagen) zahlen wir einen Abschlag von 100 Euro für Gas (sprich Heizung) und bekamen eine Rückzahlung. Die Rückzahlung reichte locker für den Schornsteinfeger, der by the way alle 2 Jahre 48 Euro kostet.
Der Abrechnung des VM nach, um die es hier geht, wurde uns ein Verbrauch unterstellt der umgerechnet 142 Euro/Monat kostet. Also 80% mehr als sonst und sogar 50% mehr als uns unser ganzes Haus inpunkto Heizkosten kostet.
Von den Betriebskosten mal ganz zu schweigen. Die werden ja nach Personenzahl, WOhnfläche und weiss der Geier berechnet. MIt 2 Kindern waren wir da eh die Looser, zahlten 60 Euro nur für Wasser im Monat (wir haben hier jetzt einen Verbrauch von 3-4 Kubikmeter pro Monat, das macht etwa 15 Euro), aber daran ist nix zu rütteln.
Aber um darauf zurückzukommen, "was so ein Haus an Nebenkosten hat": deutlich weniger als unsere letzte Mietwohnung!
Unsere Nebenkosten insgesamt füpr Gas/Wasser/Strom/Versicherung etc. liegt unter 200 Euro/Monat. Strom kam bei der Mietwohnung ja auch noch extra.
Aber darum geht hier nicht
LG Frl. Lotte
antwort von fin am
bitte bedenken Sie, dass wenn Abrechnungsfirma die Heizkosten errechnet, die Kosten hierfür auch auf die Mieter umgelegt werden. Bei Auszug kommen noch i.d.R. Sonderkosten für Nutzerwechsel hinzu.Das erhöht natürlich die Heiznebenkosten in einer Mietwohnung. Das ist aber korrekt so und hat mit Ihrem Verbrauch nichts zu tun.
antwort von Fräulein Lotte am
[quote="fin":87656]bitte bedenken Sie, dass wenn Abrechnungsfirma die Heizkosten errechnet, die Kosten hierfür auch auf die Mieter umgelegt werden..[/quote:87656]Das war in den Vorjahren auch so. Trotzdem war der Verbrauch um die Hälfte niedriger.