Mietermodernisierung

Mietermodernisierung

Der Vermieter darf dem Mieter nicht willkürlich verbieten, in der Wohnung Einrichtungen zu schaffen, die dem Mieter die Haushaltsführung wesentlich erleichtert und das Leben in der Mietwohnung erheblich angenehmer gestaltet. (BGH, aus: ZMR 1964, S. 338)

Hat die Wohnung kein Bad und möchte der Mieter auf eigene Kosten ein Bad einbauen lassen, darf der Vermieter ihm die Zustimmung nicht versagen. (AG Hamburg, Az. 40a C 1309/94, aus: WM 1996, S. 29)

Möchte der Mieter auf eigene Kosten an Stelle der Kohleöfen eine Gas-Etagenheizung einbauen lassen, darf der Vermieter diese Modernisierung nicht verweigern, kann allerdings verlangen, rechtzeitig und ausführlich über den Umfang der Baumaßnahmen informiert zu werden. (LG Berlin, Az. 63 S 119/01, aus: GE 2002, S. 533)

Eine Genehmigung kann verweigert werden, wenn eine Verschlechterung der Wohnung oder eine Beeinträchtigung der Bausubstanz zu befürchten ist. (LG Berlin, Az. 62 S 345/94, aus: GE 1995, S. 109)

Ein Rückbau während der laufenden Mietzeit kann nur verlangt werden, wenn die Einbauten oder Umbauten des Mieters eine Gefahr für die Mietsache darstellen. Ohne diese Gefahr bleibt dem Vermieter nur die Abmahnung und das Rückbauverlangen ab Ende der Mietzeit. Diese Einschränkung verletzt nicht sein verfassungsrechtliches Grundrecht auf Eigentum. (VerfGH Berlin, Az. 50/01, aus: GE 2003, S. 452)

Hat ein Vermieter seinem Mieter eine bauliche Veränderung in der Mietwohnung genehmigt, bleibt nach einen Verkauf des Mietshauses auch der neue Vermieter an die Genehmigung gebunden. Unabhängig davon ist der Mieter nur zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands verpflichtet, wenn der Vermieter ein nachvollziehbares Interesse geltend machen kann und mit der Genehmigung ausdrücklich ein entsprechender Vorbehalt geltend gemacht wurde. (LG Berlin, Az. 63 S 240/98, aus: GE 5/99, S. 316)

Hat der Mieter mit Genehmigung des Vermieters Einbauten in der Wohnung durchgeführt, muss er sie beim Auszug auf Verlangen des Vermieters wieder entfernen. (OLG Düsseldorf, Az. 10 U 127/89, aus: ZMR 1990, S. 218; OLG Hamburg, Az. 4 U 118/89, aus: ZMR 1990, S. 341; LG Berlin, Az. 67 S 559/00, aus: GE 2001, S. 1604; LG Berlin, Az. 63 S 109/02, aus: GE 2003, S. 457; AG Trier, Az. 6 C 211/02, aus: WM 2003, S. 237)
Beispiele aus den Urteilen: Fußbodenbelag, Teppichboden, Holzregale und -verkleidungen, Küchenspüle, Einbauküche, Fliesen an den Wänden, transportable Duschkabine, Styropor-Platten an der Decke, Holzdecken in Bad und Korridor.

Grundsätzlich ist der Mieter zur Beseitigung der von ihm vorgenommenen Einbauten in der Mietsache verpflichtet, wenn nichts gegenteiliges vereinbart wurde. Das gilt allerdings nicht für Wohnungen in den neuen Bundesländern, wenn der Mietvertrag vor dem 3. Oktober 1990 abgeschlossen wurde. Hier muss nach altem Zivilgesetzbuch der DDR geprüft werden, ob die Mietereinbauten im "gesellschaftlichen Interesse" lagen und zur Verbesserung der Mietsache führten, wie z. B. Fliesen im Bad, Einfliesung der Badewanne, Kabelanschluss, abgehängte Decke und Einbauschränke in der Wohnung. (LG Berlin, Az. 64 S 237/04, aus: GE 2005, S. 620)

Allerdings hat der Vermieter kein Recht, als Sicherheit für den späteren Rückbau einen Vorschuss vom Mieter zu verlangen. (AG Berlin Tempelhof-Kreuzberg, Az. 19 C 39/01, aus: GE 2001, S. 374)

Handelt es sich um erhebliche bauliche Veränderungen der Mietsache (hier: Einbau eines Isolierglasfensters), so braucht der Mieter bei Auszug und Rückgabe der Mietwohnung den alten Zustand nicht wieder herstellen. Nur wenn der Vermieter bei der Genehmigung einen Entfernungsvorbehalt erklärt hat, muss der alte Zustand wieder hergestellt werden. (LG Münster, Az. 8 S 260/98, aus: WM 9/99, S. 515) Hier: Einbau eines Isolierglasfensters.

Der Mieter hat gegenüber dem Vermieter keinen Anspruch auf Duldung von Modernisierungsarbeiten in der Wohnung, wenn er vom Vermieter eine Vereinbarung verlangt, wonach der Vermieter auf sein Recht zum Rückbau bei Auszug des Mieters verzichten soll und bei einem Auszug vor Ablauf von 10 Jahren dem Mieter die Modernisierung zum Zeitwert ersetzen soll. (AG Potsdam, Az. 26 C 354/99, aus: WM 4/00, S. 179)

Der Einbau einer aus Holzbrettern bestehenden Zwischendecke im Korridor der Wohnung stellt keine bauliche Veränderung der Mietsache dar und bedarf keiner Genehmigung des Vermieters. Allerdings kann der Vermieter bei Beendigung des Mietverhältnisses Abbau und Wiederherstellung des alten Zustandes verlangen. (LG Berlin, Az. 65 S 503/00, aus: MM 11/01, S. 33)

Der Abriss eines Kachelofens ist eine bauliche Veränderung, die der Genehmigung bedarf. Das gilt auch für Wanddurchbrüche und eigenständiges Verlegen von Wasserleitungen. Werden diese Maßnahmen ohne Genehmigung durchgeführt, kann der Vermieter gemäß § 543 Absatz 1 BGB fristlos kündigen. (AG Berlin Neukölln, Az. 8 C 71/04, aus: MM 12/04, S. 31)

Hat der Mieter mit Genehmigung des Vermieters die vorhandenen Kohleöfen durch eine Gas-Etagenheizung auf eigene Kosten ersetzt, ist die Wohnung weiterhin als Mietwohnung mit Ofenheizung einzustufen. Demzufolge ist der Vermieter berechtigt, nach Ablauf der Abwohnzeit die Wohnung zu "modernisieren" und eine moderne Gas-Etagenheizung einzubauen und die Kosten auf den Mieter umzulegen. (AG Berlin Charlottenburg, Az. 214 C 201/04, aus: GE 2005, S. 58)
Anmerkung: Ob eine Modernisierung vorliegt, ist keine technische, sondern eine mietvertragliche Frage. Wurde die Wohnung mit Ofenheizung vermietet, so ist die Wohnung vermieterseits nur mit Ofenheizung ausgestattet und darf vom Vermieter durch Einbau einer Gas-Etagenheizung modernisiert werden. Daran ändert auch nichts, wenn technisch nur eine alte mietereigene Anlage gegen eine neue vermietereigene Anlage ausgetauscht wird. Zwei Ausnahmen sind hierbei zu beachten:
Erstens, dieser Austausch darf für den Mieter keine unzumutbare Härte darstellen, was der Fall ist, wenn der Austausch innerhalb der Abwohndauer stattfinden soll. Als Regel gilt hierbei eine Jahresmiete für 4 Jahre Abwohndauer. Da im vorliegenden Fall der mieterseitige Einbau 1989 stattfand und der vermieterseitige Austausch für 2003 geplant wurde, war eine unzumutbare Härte nicht mehr anzunehmen.
Zweitens, die Genehmigung des Vermieters darf keine Verzichtserklärung enthalten, später nicht selbst eine Gas-Etagenheizung einbauen zu wollen. (LG Berlin, Az. 65 S 316/04, aus: GE 2005, S. 59)