Mieterhöhung bei Bruttokaltmieten

Mieterhöhung bei Bruttokaltmieten

Wurde eine Bruttokaltmiete vereinbart, mit der eine Betriebskostenpauschale geleistet wird, die bei steigenden Betriebskosten angehoben und bei sinkenden Betriebskosten verringert werden kann, ist der Vermieter nach tatsächlich eingetretenem Anstieg der gesamten Betriebskosten berechtigt, die Pauschale anzuheben bzw. nach tatsächlich eingetretener Senkung der gesamten Betriebskosten verpflichtet, die Pauschale zu senken. (AG Berlin Schöneberg, Az. 104 C 541/02 A, aus: MM 6+7/04, S. 46)
Anmerkungen: Das galt für Vereinbarungen bis zum 1. September 2001 nach § 4 Absatz 4 MHG und gilt für Vereinbarungen nach dem 1. September 2001 nach § 560 Absatz 3 BGB. Für Betriebskosten, die in der Brutto- bzw. Teilinklusivmiete enthalten sind, gilt die Änderungsmöglichkeit nach § 560 BGB nicht. (siehe: Palandt BGB, 62. Auflage, RN 5 zu § 560 BGB)

Bei vereinbarter Bruttokaltmiete muss die Miete wegen gesunkener Betriebskosten nicht herabgesetzt werden, wenn im Mietvertrag nicht geklärt ist, welche Betriebskosten und in welchem Umfang in der Miete enthalten sind. (LG Berlin, Az. 65 S 46/04, aus: GE 2004, S. 1396)

Wurde eine Teilinklusivmiete vereinbart (Nettomiete plus Betriebskosten ohne Heizkostenanteil), so ist für die Berechnung der Kappungsgrenze die gesamte Miete (hier: die Teilinklusivmiete) anzusetzen und nicht eine fiktive Nettokaltmiete (Teilinklusivmiete abzüglich tatsächlichen Betriebskosten). (BGH, Az. VIII ZR 160/03)
1. Fall: Ein Vermieter hatte eine Teilinklusivmiete vereinbart und jahrelang die Miete nicht erhöht. Fristgerecht verlangte er nun 20 % mehr Miete, berechnet von der Teilinklusivmiete. Der Mieter wollte die 20 % aber nur von der Nettomiete berechnet wissen. Das Gericht ließ den Einwand nicht gelten mit der Begründung, der im § 558 Absatz 1 BGB benutzte Begriff "Miete" erlaube bei einer vereinbarten Teilinklusivmiete die Erhöhung von diesem Betrag aus zu berechnen.
2. Fall: Am 1.12.1998 wurde eine Miete von 800 DM inklusive Betriebskosten mit Ausnahme der Heizkosten vereinbart. Die Heizkosten wurden extra abgerechnet. Zum 1.03.2002 wurde die Teilinklusivmiete auf 960 DM erhöht. Berechnung des Vermieters: Im Mietspiegel lag im Jahr 2000 die Nettomiete für diese Wohnung bei 625,60 DM und die tatsächlichen Betriebskosten für diese Wohnung bei 463,54 DM, zusammen also 1.089,14 DM. Aufgrund der Kappungsgrenze von 20 % konnte aber nicht bis zu 1.089,14 DM, sondern nur bis auf 960 DM erhöht werden.

Soll eine vereinbarte Brutto-Kaltmiete im Vergleich mit den im Berliner Mietspiegel 2003 enthaltenen Netto-Kaltmieten erhöht werden, müssen zuerst aus der Brutto-Kaltmiete die tatsächlichen Betriebskosten der Wohnung herausgerechnet werden, um die tatsächliche Netto-Kaltmiete zu ermitteln. Anzusetzen sind hierbei
die tatsächlichen Betriebskosten zum Zeitpunkt der Mieterhöhung und nicht die im Mietspiegel enthaltenen Betriebskostenpauschalen (wie in vielen Berliner Amts- und Landgerichtsurteilen geschehen). Die so errechnete Netto-Kaltmiete kann im Anschluss mit den Netto-Kaltmieten im Mietspiegel verglichen und gegebenenfalls angehoben werden. (KG Berlin, Az. 8 U 127/04, aus: GE 2005, S. 180)
Anmerkung: Weil das Kammergericht mit seinem Urteil von der vorherrschenden Rechtsprechung in Berlin abweicht, wurde die Revision zur Herstellung einer einheitlichen Rechtsprechung zugelassen.