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Kündigung: Bei Zahlungsverzug kann ausnahmsweise vorherige Abmahnung erforderlich sein

Die Wirksamkeit einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs erfordert ausnahmsweise eine Abmahnung gegenüber dem säumigen Mieter. Das ist der Fall, wenn sich dem Vermieter der Schluss aufdrängen muss, dass die ausbleibenden Zahlungen nicht auf Zahlungsunfähigkeit oder -unwilligkeit beruhen.

Mit dieser Entscheidung wies das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf die Räumungsklage eines Vermieters zurück. Dieser hatte die Räume einer Imbissstube auf die Dauer von zehn Jahren vermietet. Der Mieter hatte die Räume dann mit seinem Einverständnis unterverpachtet. Der Pächter zahlte direkt an den Vermieter. Als der Pächter mit mehreren Monatspachten im Rückstand war, kündigte der Vermieter das Mietverhältnis fristlos und erhob Räumungsklage.

Das OLG war der Ansicht, er hätte den Mieter zunächst abmahnen müssen. Es sei hier offenkundig gewesen, dass der Mieter über die Rückstände bei den Pachtzahlungen nicht informiert gewesen sei, da diese direkt an den Vermieter zu zahlen gewesen seien. Da der Vermieter zudem bereits einen neuen Mietvertrag mit dem Pächter direkt geschlossen habe, erscheine sein Verhalten auch als rechtsmissbräuchlich. Offenbar habe er das Vorliegen der formellen Kündigungsvoraussetzungen zum Anlass nehmen wollen, sich aus dem offenbar als lästig empfundenen Vertragsverhältnis mit dem Mieter zu lösen (OLG Düsseldorf, I-10 U 109/03).