Die Fläche der Mietwohnung kann nach Angaben der Mieterorganisation exakt berechnet werden. Gemessen werden müssen alle Räume der Mietwohnung, also auch Küche und Flur. [color=green:c77ae](Nieschen, Türschwellen müssen meines wissens auch mit aufgerechnet werden)[/color:c77ae]
So genannte Zubehörräume, wie Keller, Waschküche, Trockenraum, Dachboden oder Garage, zählen dagegen nicht mit, wenn es um die Wohnfläche geht.

Bei den eigentlichen Wohnräumen wird die Grundfläche voll angerechnet, wenn die Räume oder Raumteile mindestens 2 m hoch sind.
Die Grundfläche wird nur zur Hälfte angerechnet, wenn die Räume oder Raumteile zwischen 1 und 2 m hoch sind.
Räume oder Raumteile, die weniger als 1 m hoch sind, zählen bei der Wohnflächenberechnung überhaupt nicht mit.

Bei Sozial- oder preisgebundenen Wohnungen zählt die Grundfläche von Balkon oder Loggia zur Hälfte mit. Bei frei finanzierten Wohnungen kommt es auf den Wohnwert an. Balkonflächen in guten Lagen zählen zu einem Viertel, und in Ausnahmefällen kann der Balkon auch mit der Hälfte der Fläche angerechnet werden.

Ist die Wohnfläche der angemieteten Wohnung tatsächlich kleiner, als im Mietvertrag angegeben, kann der Mieter allenfalls dann die Miete mindern, wenn die Abweichung mehr als 10 Prozent beträgt. Jedes Prozent Abweichung rechtfertigt 1 Prozent Mietminderung (OLG Karlsruhe 17 U 176/00).


Falsche Wohnfläche

Sind Mieter und Vermieter bei einer Mieterhöhung von der falschen, das heißt einer zu großen Wohnfläche ausgegangen, ist nach den Grundsätzen des "Fehlens der Geschäftsgrundlage" die Vereinbarung der Vertragsparteien zu korrigieren. Der Mieter hat einen Anspruch auf Senkung der Miete, auch für die Vergangenheit (LG Hamburg 311 S 184/9 .

Als Mieter und Vermieter 1981 den Mietvertrag schlossen, wurden im Vertrag die Wohnfläche mit "ca. 190 Quadratmeter" und der Mietpreis mit 1.150 Mark angegeben. 1991 forderte der Vermieter eine Mieterhöhung auf 1.379 Mark. Er rechnete 190 Quadratmeter mal 7,26 Mark. Der Mieter stimmte dieser Mieterhöhung zu, genauso wie der Mieterhöhung aus dem Jahr 1994, bei der der Vermieter die Miete auf 1.786 Mark erhöhte (190 Quadratmeter mal 9,40 Mark). 1998 stellte ein Sachverständiger dann fest, dass die tatsächliche Wohnfläche nur 170,21 Quadratmeter betrug.

Nach Ansicht des Landgerichts Hamburg hat der Mieter zwar keinen Anspruch auf Mietminderung. Auch ein Schadensersatzanspruch wegen "Vertragsverletzung" schied aus, weil den Vermieter kein Verschulden traf. Aber, so die Hamburger Richter, letzlich muss im Mieterhöhungsverfahren immer von der tatsächlichen Wohnfläche ausgegangen werden. Ein gemeinsamer Irrtum von Mieter und Vermieter ist als "Fehlen der Geschäftsgrundlage" zu behandeln. Voraussetzung hierfür ist, dass aufgrund eines gemeinsamen Irrtums ein Festhalten am Vertrag Treu und Glauben widersprechen würde und zumindest für eine Seite unzumutbar wäre.

Diese Unzumutbarkeit ist für den Mieter jedenfalls bei einer Größenabweichung von über zehn Prozent zu bejahen. Hier zahlten die Mieter monatlich für eine tatsächlich nicht vorhandene Fläche von 19,79 Quadratmeter Miete. Diese Fläche entspricht einem Zimmer respektabler Größe, das es nicht gab. Der Mieterleistung stand keinerlei Gegenleistung des Vermieters gegenüber. Dies widerspricht den Grundsätzen von Treu und Glauben, so dass die Vereinbarung von Mieter und Vermieter zu korrigieren, die Miete herabzusetzen ist. Da die Vertragsgrundlage von Anfang an fehlte, hat der Mieter zwischen Januar 1994 und Dezember 1997 rund 7.000 Mark zuviel gezahlt. Diesen Betrag muss der Vermieter jetzt zurückzahlen.